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大福證券
雅居樂地產(3383)的中期業績及近期的預售成績超出預期，我們因而把目標價調高至12.78元，相當於預計市盈率13倍及經調整資產淨值每股22元的42%折讓。
於2010年度上半年，雅居樂的營業額按年增加26%至人民幣70.8億元，倘撇除龐大的重估收益淨額人民幣23.2億元，其基礎純利仍上升51%至人民幣10.7億元。由於2010年度上半年的平均入帳價格較高，故毛利率及純利率分別由去年同期的34%、13%上升至47%、15%。在已確認的物業銷售額人民幣69.2億元中，38%乃來自廣州以外地區，較2009年度的29%比重進一步增加，反映其業務地區更趨多元化。2010年度上半年的合約銷售達人民幣105億元，平均售價亦大幅上升，達每平方米人民幣10,194元(2009年度上半年：每平方米人民幣6,842元)。
與同業合作有利增土儲
雅居樂近期並無積極公開購地，而轉為進一步鞏固與其部分同業的合作關係。於6月份，世茂房地產(0813)及中信房地產獲邀請加入成為廣州亞運城項目的新合作夥伴（雅居樂為聯合發展商之一）。此外，該公司亦於8月與世茂、富力地產(2777)及合景泰富(1813)組成另一間合營公司，發展天津咸水沽住宅項目，其總建築面積約為300萬平方米。雅居樂佔當中四分一權益，此項目把其業務擴展至天津，而該公司在合營公司中負責市場與銷售，與亞運城項目中的角色相似。
雅居樂自2010年度首季以後僅公開購入一幅土地，乃於9月以總代價約人民幣1.6億元購入位於中山的一幅地塊。該土地可與毗鄰的御龍山項目合併，形成一個總建築面積達110萬平方米的大型住宅項目。兩幅土地合併後的平均土地成本僅為每平方米人民幣420元，考慮到御龍山的平均售價，雅居樂可獲得合理利潤。截至9月30日，該公司的土地儲備涉及3,200萬平方米的權益總建築面積。
海南重頭項目收益可觀
該公司在發源地中山擁有卓越的品牌知名度，於9月25日，御龍山一期推售，於首3日內回收預售款項逾人民幣6億元。高層和別墅的平均售價分別為每平方米人民幣4,700元及約人民幣1萬元。截至2010年第三季度末，該公司的總合約銷售金額估計約為人民幣170億元，佔全年目標7成。該公司擁有充足存貨，加上捨價而取量的策略，預期其2010年第四季度的平均每月預售額將達人民幣30億元以上。截至目前為止，重頭項目海南清水灣產生銷售額人民幣41億元，而隨著海南省物業銷售進入旺季，該項目的銷售款項或可超越去年的人民幣64億元。
11月的第16屆廣州亞運會將至，全城矚目，亞運城亦於9月26日乘勢推出預售，平均售價為每平方米人民幣12,000元，接近市場估計範圍的上限。亞運盛會及政府的配套基建有助於延續對此城郊物業的購買熱潮。於3日內已確認逾3,000宗交易，首批4,348伙單位可望快速售罄。因此，2010年第四季度可望錄得100%的銷售率。假如第一期全數8,078伙單位可於最後一季獲政府發出預售證並成功售出，則雅居樂及其合作夥伴的流動資金壓力可大大紓緩，因累積的預售款項將足以支付於2010年底到期的巨額地價(總地價人民幣255億元的30%)。
該公司於2010年第二季度進行一連串的股份回購行動，涉資約10億元，使淨負債比率由2009年度底的55%略升至2010年上半年末的61%。眾多大陸發展商於第三季度發行高息債券以改善財務狀況，而雅居樂則於6月取得8億元的兩年期貸款，以及於8月取得16億元的三年期銀團貸款，分別按香港銀行同業拆息加3.3%及3.2%的合理利率計息，顯示該公司擁有強大而靈活的融資能力。
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