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香港文匯報訊 (記者 趙建強)港元貶值，市民增持「磚頭」保值，加上海外熱錢湧入，令本港樓市一浪高於一浪，金管局亦為樓市拉響警鐘。金管局數字顯示，目前本港樓價較08年金融海嘯時極速回升約47%，其中豪宅價更較97年高出逾10%；住宅按揭平均每宗借貸額達250萬，還款期23年，均創10年新高；豪宅及一般住宅供款佔家庭收入百分比亦分別升至約70%及約50%水平，超越了當局規定銀行對住宅按揭貸款人所設定的壓力測試上限，顯示本港樓市已出現過熱警號。
根據金管局提交予立法會的文件顯示，截至今年8月，本港豪宅物業及一般住宅價格指數分別錄得113.8及89.9，超越97年第三季高峰13.8%及低10.1%，若與08年10月相比，則分別攀升47.4%及46.7%，增幅驚人，而豪宅成交量更超越97年3萬宗高峰，錄約3.2萬宗，一般住宅成交量亦超越2.5萬宗，距離97年3萬宗高峰不遠。
家庭供樓款 佔收入逾半
貸款額方面，港人平均買樓貸款已升近250萬元，較01年有紀錄以來的約130萬元翻升近倍，平均貸款年期接近23年，較01年僅約17年亦增近25%，兩個數字均創10年新高，反映本港樓價持續攀升，港人亦需要更長的還款年期方能還清貸款。事實上，根據金管局數字顯示，在目前按揭息率低至約2.5%的情況下，豪宅及一般住宅還款負擔比率分別高達70%及50%，雖然仍遠低於97年的130%及110%，但仍分別為99年及2001年後高位。
其他數據方面，今年第二季本港務業相關貸款案年增長約1,700億元，與08年首三季增幅相若，為98年首季以來增速最高的季度之一，新批核住宅按揭貸款超過400億元，新造住宅按揭貸款接近340億元，均超過97年高峰，使本港未償還住宅按揭貸款攀升至900億元，距離98年1,100億元歷史紀錄不遠，數字亦較09年上半年不足50億元的低位暴增18倍，增幅驚人。
美財政續鬆 引熱錢入港
金管局總裁陳德霖於提交予立法會的文件中指出，外圍市場仍存在不同的問題，例如美國就業市場仍疲弱，失業率高企，認為美國經濟增長動力正減弱，而歐洲主權債務問題未解決，公共債務料繼續上升。而聯儲局最近的聲明，提出準備在必要時提供額外的寬鬆政策，以支持經濟復甦，亦反映美國準備推出進一步的量化寬鬆措施。
事實上，陳德霖近日已在不同場合指出，美國的量化寬鬆政策雖旨在刺激經濟帶動就業，但同時也會引起其他副作用，例如資金流入其他前景較佳的經濟體系，對當地資產價格構成壓力，他對於資金持續流入本港表示擔憂。他指，本港已有一系列處理方法，金管局於8月中推出的收緊銀行按揭風險的政策，相信對預防資產泡沫有效，惟實際成效則有待觀察。
利率若抽高 樓市隨時爆
財庫局局長陳家強日前亦表示，關注熱錢流入造成資產泡沫，認為避免形成資產泡沫的首要考慮是防止銀行過度借貸，當局會與金管局討論應對措施，確保銀行維持審慎信貸政策，並教育投資者投資。業內人士認為，美聯儲局若長時間維持寬鬆貨幣政策，美元將進一步受壓，繼續拖低港元匯率，於低息環境持續一段長時間，熱錢流入炒高香港樓價，港人供樓負擔有機會進一步攀升，若利率開始抽高及經濟出現問題，本港樓市隨時「爆煲」。
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