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安信證券
商業城(600306.SS)由國有控股轉變為民營控股。目前的大股東為深圳琪創能貿易，直接持有公司12.51%股權，並通過瀋陽商業城集團間接持有14.07%股權，共持有公司26.58%的股權。深圳琪創能目前還沒有在公司派駐董事，2011年12月份董事會換屆，將會選舉新的董事。公司已經完成了員工安置工作，減輕了公司負擔。職工從2800人左右減少至500多人，每年將節省工資、養老保險、醫療保險、住房公積金等費用5,645萬元。
公司持有資產優良，但盈利能力弱，提升主要取決於資產回報率。
公司目前旗下的主要資產是百貨店商業城大廈、鐵西百貨、安立置業大廈、日神大廈，且都取得了土地使用權和房屋產權。此外持有盛京銀行2.52%的股權。商業城大廈、安立置業大廈、日神廣場均位於瀋陽第二大商圈中街商圈核心地帶，鐵西百貨位於鐵西商圈。另外持有少量盛京銀行股權。
業績釋放主要在2012年
商業城大樓重裝擴建是短期利潤增加的主要來源，商業城大樓主樓部分建築面積79000平米，2010年5月閉店裝修，2011年3月開業；新建部分建築面積30000平米，2011年12月開業。
投資看點。資產價值雖然為公司提供安全邊際，但是不足以構成股價持續上漲的動力。（1）琪創能為獲得公司控制權，投入在4億元左右，折合每股9元左右，後續陸續投入4億多元，前後投入8億多元。但目前商業城不能進行再融資，也沒法帶來穩定的現金流。(2)費用有較大壓縮空間。冗員和體制因素導致員工成本和其他彈性較大的管理費用奇高。員工安置基本上解決了冗員問題。(3)業績轉折型公司，彈性較大。2011年商業城主樓的重新開業，銷售收入將有比較明顯的提升；而隨著琪創能對於公司管理的介入，公司高企的後台運營成本將逐漸得到改善。(4)盛京銀行上市進程加快，增加公司價值2.3元左右。
盛京銀行上市提升價值
盈利預測與投資評級。保守預計2011年、2012年每股收益0.16元和0.4元，從PS和PB估值看，公司估值基本合理。給予公司增持-A的投資評級，另外考慮到盛京銀行給公司帶來的價值增加，給予公司6個月目標價17.3元。
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