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經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓
去月樓價拾級而上，二手樓價累積升幅接近18%，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，去年12月底二手平均呎價已超越5,000元水平，錄得5,084元。值得注意的是，基於政策市增添物業市場的不明朗因素，投資者入市態度審慎，相信2011年樓市將由用家主導，樓價升幅將轉趨溫和，中小型物業勢成追捧目標。隨著樓價升勢放緩、低息環境持續，薪金有望上調等因素支持，供樓負擔比率走勢料保持平穩。
政府去年推出收緊按揭措施及增加物業轉售成本，對大額物業市場造成較大衝擊，而中小型物業市場則主要受額外印花稅限制，其中800萬元或以下物業的按揭成數仍維持在七成水平，故此該類型物業的影響相對較為輕微。由經絡按揭轉介客戶數據可見，200萬元或以下物業於去年12月的按揭申請比率由去年11月的26.9%上升至29.3%；至於200萬至500萬元物業的升幅就更為顯著，去年12月的按揭申請比率已突破50%，為去年6月後新高，反映措施推出後，中小型物業市場仍有支持。
息口短期大升機會微
筆者認為，隨著投資者減少，2011年樓價升勢將轉趨溫和，加上目前全球資金泛濫，本港亦未見有加息條件，在息口徘徊低位的情況之下，預期供樓負擔比率走勢會保持平穩。以最新二手平均呎價5,084元計算，一個500呎單位，承做七成按揭及二十年還款期，供樓負擔比率約為35.97%，較09年底的32.34%上升3個百分點；不過，若與97年高位的93.21%比較，仍然存在很大的差距。
事實上，在本港經濟向好的大前提下，市民憧憬新一年薪酬有所上調，加上市場資金充裕，息口短期內大幅上調的機會輕微，令供樓壓力減少。換句話說，樓價溫和上升，市民收入增加，整體供樓負擔比率料可保持四成以下水平，舉例一個200萬元的物業，承做七成按揭及以二十年還款期，即使以現時息口較高之最優惠利率按揭計劃計算，全期P-3.1%（P為5.25%），實際按揭利率為2.15厘，每月供樓支出佔家庭收入比例僅30.45%；即使樓價上升10%，供樓負擔比率亦只上升三個百分點至約33.49%，仍不足四成。不過，市民置業前應自我進行壓力測驗，一旦市況逆轉，供樓支出仍不會超出個人預算。
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