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山西省政協委員、威格斯資產評估顧問公司執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
兔年是澳門法律建立光輝的一年，正表現出該地在努力完善整體投資環境，步入國際化大都會之路。特區政府推出土地法進行諮詢後，最新的舉措是著力建立規範「樓花」買賣的法律制度。
澳門現行的房地產交易市場法律主要是針對現房買賣而設置的，相反「樓花」買賣一直依據《民法典》中的「預約合同」的法律制度。於是該地便流行了所謂「三方契」，但「三方契」產生了大量問題，例如「一屋多賣」、「貨不對辦」、按揭銀行的法律保障問題、交樓時間難以確立等等具體操作的問題。在近年澳門因賭權開放令經濟起飛之前，這些歷史性的問題使濠江樓市長期停滯不前，外資不敢貿然進入。
特區政府在2009年就登記公證法律制度改革進行公開諮詢時，曾就完善「樓花」買賣法律制度以及登記公證制度進行具體諮詢，當中的建議也得到社會的各界認同及接受。在這個基礎上，促進房地產市場可持續發展工作小組於二月底提出具體的措施，期以達到完全規範「樓花」買賣之終極目的。
省港預售許可制度可借鑒
特區政府擬建立「樓花」預售許可制度。其實這套制度於香港和中國廣東省各大城市已運行一段時間，收到一定的預期效果。
以本港為例，大部分新建成的樓宇包括住宅、商業及工業一定要取得地政署發出的「預售樓花同意書」後方可公開發售，已經和待批出的樓宇名稱定期刊登於地政署網頁，供公眾人士免費查閱。網頁上的資料相當完整，包括地段編號、地址、樓宇名稱、發展商、其母或控股公司、律師、認可人士及其公司、承辦商、按揭銀行、融資人、同意書簽署日期，預計落成日期、單位數目等等。再者該網頁更保留了原始資料，讓大眾人士可以查詢已入伙建築物的有關資料，可以保障公眾人士的權利。
新例會建議訂定「樓花」買賣合同的強制性務款，清楚列明樓宇的公共設施、會所及單位間隔、實用面積、房間客廳數量、座向和付款方法，以避免出現「貨不對辦」。再者合同裡須強制列明買家在樓宇地基興建到上蓋時須付的百分比，完成整幢樓宇以至到「入伙紙」時須付款比例和交付日期。再者新例會建議建立「樓花」買賣合同公證制度和登記制度，以期減少「內部認購」等不規範交易及炒買情況和堵塞「一屋多賣」的漏洞，並可清楚公開「樓花」的銷售及轉售情況。在建立登記制度後，可以大大減少外資銀行對「三方契」的法律問題，鼓勵她們積極投入澳門樓宇按揭市場，有助與國際金融中心接軌，將本澳金融事業推上新台階。
批准書宜有查詢及上訴機制
在具體運行方面，新例更列明只有在物業登記局完成臨時分居登記，工程項目已經取土地工務運輸局發出整體建築工程准照並完成地基工程後，方可向該局申請銷售「樓花」的批准書。本人建議應該加入政府對批准書的事務承諾時間表和相關查詢/上訴機制。相比之下，濠江的完成地基工程已可申請批准書似乎太寬鬆了，有待公眾人士諮詢的必要。對「樓花」買出而收到的樓款的監管方面也遺留了，是否是「專款專用」呢?
但無論如何，特區政府跨出重要的一步，對於「樓花」法律制度的建立寫下決定性的一頁，值得公眾認同和鼓勵！
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