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——計及樓齡折舊因素 負擔比率已達6成
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 樓價持續高企，有代理行繼上周發表「非理性亢奮」言論後，昨日進一步指出，現時供樓負擔比率計及「折舊率」後，其實已高達6成，再加上年內樓價將繼續上升，而息口有機會上調的風險，種種因素加在一起，預測供樓負擔比率未來或將超過9成，直逼97年的93.2%高位，市民大眾買樓時要小心留意。
美聯集團高級執行董事黃錦康昨日再次發表對樓市的最新看法，指現時市面一般統計，供樓負擔比率都在近4成的健康水平，但該行計及樓齡折舊等因素後，卻得出另一數據，現時的負擔比率已高達6成。他並說，現時一般的統計方法並不全面，不應單純將現時的樓價與97年作比較，必須要進行微調，加入樓齡的因素。
按10.8年樓齡計 呎價逾8千
該行數據顯示，97年錄得6,208元呎價所選取的指標屋苑平均樓齡為10.8年，而現時的平均呎價5,557元反映的平均樓齡已達19.8年。若現時同樣以10.8年的平均樓齡作計算，現時樓價實際已高達8,343元，較97年高峰期高逾3成。
按息升至5.2厘 負擔率逾9成
黃錦康再分析，若現時樓價上升2成，即平均呎價升至6,669元，較97年高約7%；再計算「折舊」後，呎價即時升至10,012元，較97年高峰時更超出6成。而同一時間，如果按揭息率由現水平的2.2厘，上升至5.2厘，屆時的供樓負擔比率已超過9成，直逼97年的93.2%，樓市風險增加，呼籲廣大市民小心留意。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，上周該行由供應量入手，已得出「樓市非理性亢奮」的結論，昨日則從負擔比率上進一步分析亦得出類似結果，期望市民參考報告後，可避免「溫水煮蛙」的效應，以及因現時市場上片面的「供樓負率比率續低」而產生錯誤的安全感。
經濟學者關焯照表示，加入樓齡的負擔比率計算方法之前亦有業內人士提及，可以更全面反映市況，但相信對於現時買家而言，難以剎停他們的入市步伐。他又直言，現時樓市已有泡沫，港島區樓價更早已超越97年，市民難於負擔，只是「零息」在扭曲市民大眾的感覺，錯覺認為樓市仍然健康。
黃錦康封咪2年不論樓市
美聯近期不斷發表「唱淡」言論，繼上周黃錦康發表「 樓市非理性亢奮」的講法，昨日他更直言，若加息3厘，樓市就等同97年「翻版」，但就強調不是樓價到達97年水平就爆煲。
昨日他未知出於甚麼原因，突然說從昨日起要「封咪」，2年內不接受傳媒訪問，又說「一切盡在不言中」，行為有點反常。
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