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臨加息周期 樓市下調風險增


http://paper.wenweipo.com   [2011-04-22]     我要評論
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 ■多間銀行先後上調H按息率,供樓負擔將加重。

 香港文匯報訊 (記者 趙建強) 政府公布本港首季私樓施工量回升,隨著去年及今年政府加快推地速度,市場預期整體供應量亦將逐步攀升,延續數年的「樓市斷層」論將失去市場。在供應增加的同時,金管局昨再提出警告,指低息環境助長資產泡沫形成,在環球進入加息周期下,樓市下挫風險將越來越高。

主動賣地 發展商急套現

 政府對樓市政策的改變,是一個首要風險。自去年起,港府已密集出招,而本季度起,政府將按季公布賣地計劃,季內有9幅住宅地皮推出市場,港府亦強調會繼續主動推地,這是港府在樓市政策上的一大轉變,由被動變為主動,加上於財政預算案中政府號稱的4萬伙供應,即使未能全部兌現,但私樓供應逐步回升是必然事實,市場預期發展商再難以「供應短缺」來作為加價推盤的藉口。

 近期多個新盤均以「貼市價」作招徠,亦反映發展商迫於現實,開始改變推盤策略。有新盤亦不再「唧牙膏」式逐批小量加價加推,而是「大曬冷」快推以期早日售清,被視為及早鎖定利潤的保險做法。「供應多,發展商加快賣樓進度,盡快套現」,美聯物業首席分析師劉嘉輝認為,在一定程度上亦可使樓市降溫。

 政府要樓市降溫的力度正在累積,樓市天秤的重心逐漸轉移,置業人士及投資者不可不察。

 其次,息口上升是另一大風險。亞洲和歐洲都已經步進加息周期,以壓抑通脹,大家關注何時輪到美國,市場預期,美國最快在今年下半年或明年初將步入加息周期,本港在聯繫匯率制度下一定跟隨。

樓價超97 供樓負擔加重

 事實上,本港的實質按息近月已經率先上調,多間銀行過去均先後上調H按(同業拆息)息率,反映息差已逐漸收窄,銀行加息壓力浮現,金管局及港府亦多次警告,低息環境不會永遠持續,呼籲市民買樓要量力而為。中原地產早前公布的數據顯示,若以600方呎單位,6成按、20年供款作基準,並計及私樓家庭月入中位數,P按(最優惠利率)供樓負擔比率已經升至45.6%,再計及加2厘息的壓力測試,供樓負擔更達54.6%危險水平,若買家做足70%按揭,負擔比率更高。

 第三,在實際樓價方面,本港多個老牌大型屋苑,價格均已超越97年高峰期,理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,雖然目前情勢與當年已有不同,但樓價超過97,確是對樓價過高的一個警號。中文大學經濟學系副教授莊太量亦指出,97價本已是一個「不合理」價格的信號,即使計及通脹及經濟增長等因素,現時樓價亦逐步向危險邊緣迫近。

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