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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
面對持續升溫的住宅樓市，澳門特區政府於四月份加碼推出一連串的打壓措施，期望住宅樓價會受控。措施包括了開徵樓宇特別印花稅，收緊住宅按揭成數，規範樓花買賣立法等等。
澳門金管局指引銀行對本地居民購買樓宇最高只可獲7成按揭，非澳門居民只可按5成；另一方面，向賣方徵收特別印花稅，即樓宇在一年內轉售須付樓價20%特別印花稅，兩年內轉售付10%，以此增加成本。同時，頒佈規範「樓花」買賣措施及制定《規範樓花買賣法律制度》法案，規範樓宇需要完成臨時登記和完成地基或地庫工程後方可發售。這些措施公佈後，濠江樓市急凍，成交量出現減少的現象，這證明政府的打擊樓價方法已收到短期的效果﹗
其實回顧澳門今年的首兩季住宅樓市可以發現高樓價已令買家變得小心。在今年首季，住宅單位的成交宗數只錄得約4,550個，相比2010年第四季回落超過10%。但在4月中，樓市出現了小陽春，成交宗數急增至3,485個，比三月份高了35.5%以上，這純粹是買家爭取於印花稅條例實施前成交。筆者預料第三季的成交宗數會回復正常，維持在2,000-2,500宗的水平。
如以住宅樓價來分析，2011年首季澳門三個島的平均樓價都錄得不俗的升幅，澳門島上升25%至平均價3452/平方呎，氹仔島上升16%至3103/平方呎及路環島上升5%至6269/平方呎。但從樓宇面積來分析，則以中小型住宅單位(即小於100平方米)的升幅驚人，如一房單位(即小於50平方米)的上升達74%和中型單位(即50-100平方米)上升達57%，即這些單位在過去一年內已升過50%以上，令澳門上車一族置業會困難。特區政府推出非常措施，落實興建1.9萬個公屋單位和積極尋地加建經屋﹗
從住宅走到其他種類物業，讀者也不難發現澳門非住宅物業也一片好景！如今年首季，甲級辦公物業分別錄得70.5%升量和77.8%升價的良好勢頭。現時甲級辦公樓租金已企穩在17-19元/平方呎和售價2,100元/平方呎，這主要得力於過去幾季都有超過700間新公司在澳門註冊和大量海外房產基金進入這個市場。再者店舖市場的成交宗數和金額於今年首季錄得歷史新高，分別價量上升了53.3%和39.7%，而價比量升得快說明價格持續升溫。訪澳旅客同時報喜，首四個月已上升66%至8.77百萬人次，而三月份酒店入住率已到82%，可以預計今年的酒店入住率和入住時間維持於83%和1.5晚以上。展望下半年，澳門樓市經溫和調整後可以接力再向上，讀者不妨留意以下幾類物業。
停車位投資機會不俗
讀者應不容忽視澳門停車位的投資機會，如在新口岸填海區，停車位已升到約一百萬個，一年內已上升50%，而另外兩個外島的停車位也昂然升了40%。根據預計，全澳共有4萬個車位，而居澳人士習慣開車上班，令需求持續。再者，停車位的投資金額不大且管理容易，這吸引了不少小型投資者入市。
另外澳門政府鼓勵工廈的改造以紓解住宅樓宇的短缺供應量。政府估計澳門共有約九十幢工廈，約40幢已超過30年，這是一個巨大的商機！政府承諾會加快審批工廈改造成小型住宅單位，從原來需要255天減少一半至118天，如果新造的住宅的七成單位小於60平方米。
展望下半年，澳門的樓市應可以接力再向上，而特區政府從多方位立法肯定會將濠江樓市帶上另一個更加法治健全的平台，投資大可以從中找到不少商機啊！
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