|
世紀21（香港）首席顧問兼註冊專業測量師 陳東岳
本年至今土地審裁處收到27宗強拍申請，已超越去年全年總數1宗。港府去年4月為推動市區重建，放寬強拍門檻至八成業權，數字上顯示市場積極回應。當中多宗申請涉及樓齡超過50年的舊樓，落實重建可騰出市區住宅用地作新增供應，同時亦解決了這些高齡舊樓的維修保養問題。
其實就算門檻放寬，要成功達致可申請強拍的50年舊樓八成門檻絕不容易，背後的真正動力來自市場需求。去年至今，市區新盤有價有市，新樓豪宅化而售價往往能夠做出新水平，評估落成後新樓售價提升，在項目可行性分析有利可圖的情況下，發展商提升收購價去打動大部分小業主願意出售，是市場動力驅動舊區重建加快步伐。
舊樓地盤通過強拍程序至建成新樓住宅單位推出市場，約需三至四年，有認為這些單位剛好與政府今年推出售賣的土地所建單位推出市場時間相若，屆時或會形成市場壓力。筆者對此持不同看法，強拍舊樓地盤都位於市區內，一般規模較小，有別於港府近期出售的用地，多是位於非核心區而面積較大，彼此客路不同而定位有別，未必直接競爭。
表面上看來今年已有27宗強拍申請，似乎為數不少，但全港目前受到屋宇署特別巡查的樓齡50年或以上的樓宇有4,000幢，大家可看出就算有市場動力驅動，舊區重建仍需努力加把勁。
高齡舊樓的維修保養是一個社會課題，特別是為數不少的單棟式舊唐樓，既無物業管理公司，又無購買保險，小業主很多是高齡長者，不會或無力自行組織業委會。港府聯同房屋協會、市建局等在這方面做了很多工作並取得肯定的效果，包括2009年推出的20億元「樓宇更新大行動」、10億元「長者維修自住物業津貼計劃」、「改善樓宇安全綜合貸款計劃」以及「樓宇復修貸款計劃」等。今年民政事務局更與房協及物業管理專業團體，推出一項「大廈管理專業服務」，為一千個舊樓單位提供免費專業意見及跟進。
但無論如何，單靠維修保養，不是長久之計，十年後，50年樓如不重建會變成60年樓齡，舊樓更舊仍要不斷維修。要徹底解決問題，還是要推動市區重建步伐更快速進行。
|
