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香港文匯報記者 梁悅琴
政策市及股市波動下，香港樓市於第三季的二手交投量大減40.8%至13,608宗，但樓價只回落2.2%，業界指出，由於目前住宅市場以用家主導，沒有短線炒家推波助瀾，令樓價下調速度及幅度比08年金融海嘯、03年SARS及97年亞洲金融風暴時交投量及樓價皆大跌40%至50%的衝擊為細。
額印閂水喉 提早防泡見功
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，美聯「樓價走勢圖」顯示，今年首5個月樓價上升13.2%，由平均5,276元一呎升至5,972元一呎，6月以後，受按息上升、美國主權信貸評級被調低，環球經濟不穩，金融市場大幅波動影響，買家入市謹慎，業主願意減價，但9月的樓價比5月高峰期只輕微回落2.2%，首三季樓價升幅仍達10.8%，令樓市「軟著陸」。
用家主導 樓價僅跌2.2%
他認為，樓市能「軟著陸」關鍵在於政府去年11月20日推出住宅額外印花稅後，令短炒者成本大增，自然卻步，加上銀行收緊按揭成數，防止樓市再起泡沫，今年第三季註冊量中，兩年內購入單位再轉售的個案只有2,454宗，按年大跌70%，而確認人摸貨個案亦創下15年有紀錄以來新低，只有91宗，反映短炒幾近絕跡。
按金管局數字顯示，目前未償還按揭貸款的按年增長率為12.8%，遠遠低於97年的36.1%，按揭貸款比率 (即貸款佔樓價的比例)為53.4%，與2002年的高峰68.9%相距甚遠，新批平均按揭比率為53.4%，比以往低，經濟增長比03年及08年好，失業率及按息仍處歷史低水平，反映目前樓市以實力用家為主導，業主持貨能力高，只肯輕微減價，這亦可解釋樓價在註冊量銳減的情況下仍僅錄得輕微2.2%的跌幅的因由。
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