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■上海房地產秋季展示會3日開幕，工作人員手舉廣告牌招徠顧客。新華社
香港文匯報訊 (記者 江鑫嫻 北京報道) 中國樓價持續上漲10年的神話即將破碎，中央調控的「發條」繼續上緊，市場風向開始轉向，今年樓市「金九銀十」風光不再。多位專家表示，在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，內地房價拐點有望加速確立，四季度可能會出現大跌趨勢。
統計顯示，即便進入了「金九銀十」往年旺市季節，樓宇銷量下跌的趨勢依舊沒有改變。有數據顯示：在30個監測城市中，逾五成城市成交面積環比下跌，7個城市環比跌幅超過20%。進入9月以來，在中國指數研究院重點監測的35個城市中，樓市成交量同比下降的城市數量由19個上升為22個，其中成交量同比跌幅超過30%的城市也由11個上升為13個。銷量的下跌在重點城市的表現尤其明顯。
業內人士分析認為，受限購、限貸等多重調控政策的影響，潛在的購房者無論從購房資格還是購買能力上都開始受到明顯限制，這直接導致了成交量的回落。而樓市整體預期的變化，也使不少消費者在短期內購房的意願下降。
負債同時銀行貸款收縮
成交量的回落，直接導致了開發商庫存的增加。其中，最引人關注的「招保萬金」（招商地產、保利地產、萬科、金地集團）四大巨頭，今年二季度的存貨數據都出現了大幅增長，在一線城市，截至目前的去庫存時間一般需要1年以上，甚至到2年左右。
除了銷量的大幅回落和庫存的持續增加之外，懸在開發企業頭上的另一把利劍——資金鏈，同樣面臨著前所未有的考驗。數據顯示，上半年上市房企整體資產負債率上升了3.58個百分點，達到72.25%。負債總額突破萬億元，達到10,921.43億元，同比上漲41.29%。其中，最具殺傷力的流動負債已佔負債總額的70.62%，高達7,712.57億元，同比上漲53.88%。短期借款和一年內到期的非流動負債分別同比上漲12.66%和89.42%，達到669.61億元和980.37億元。顯然，過去的巨額舉債已到歸還之時。
負債纍纍的同時，銀行貸款卻在不斷收縮。對於大部分房企來說，資金問題愈加嚴重。三重壓力下，價格深調或將於四季度出現。
大型開發商或到港發債券
中國房地產學會副會長陳國強預計，在開發商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下，必然更期望採取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格「拐點」有望加速確立。
鏈家地產首席分析師張月表示，目前開發商試探性降價的成分仍多，但市場已經進入深度觀望期，成交量的持續下降，說明房價小幅下降難以被消費者接受，多數購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。
瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光稱，房地產開發商的現金流越來越短缺，許多開發商不得不轉向高利率的民間借貸、地下錢莊以及外國投資者。大型開發商也許可以到香港市場發行債券以募集資金，但中小型開發商的現金流已愈加匱乏。只有及時降價、增加銷量的開發商才會渡過此難關。
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