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經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓
金管局四度收緊按揭成數，令置業人士入市成本遞增，加上現時業主叫價強硬，議價空間有限，遂窒礙二手成交。至於一手市場方面，發展商近日積極推出新盤，並配合多項銷售策略及置業優惠，以協助買家達成置業夢想，當中不少新盤項目均設有「二按」，讓買家可減少即時的首期支出，減輕上車負擔。
發展商協議銀行放行「二按」
談到「二按」。銀行提供按揭貸款時，須遵守金管局七成按揭上限的指引，至於七成按揭以上貸款，置業人士可嘗試透過按揭保險計劃(簡稱「按保」)或新盤「二按」貸款，解決首期資金不足的問題。不過值得注意的是，按揭保險計劃由今年6月起只接受600萬元或以下之住宅物業申請，現時新盤呎價普遍動輒逾萬元，物業造價一旦超過600萬元，即納入樓市監管措施範圍，置業人士變相難以獲取相關貸款，因此不少新盤項目均設有「二按」。
不過「二按」亦有既定限制，一般而言，若買家採用「二按」需要取得「一按」銀行的同意，否則銀行隨時有權終止「一按」合約。鑑於現時的新盤「二按」普遍由發展商相關的財務機構提供，與個別銀行亦簽訂協議達成共識，因此便於買家同時申請「一按」及「二按」。
至於「按保」及「二按」的分別。「按保」主要由香港按揭證券公司作為擔保，減低銀行為置業人士提供七成以上至九成按揭貸款之風險，置業人士需要繳交按保費，而按保費可一併向貸款銀行借取，並與每月的供款一同償還，更可享現時市場上最優惠的按揭計劃，實際按息下限約2.4至2.5厘。
「二按」與「一按」被視為兩筆貸款，當中「二按」的息率普遍較高，雖然近日有新盤以首兩年超低定息二按作招徠，不過第三年起的按息亦高達5厘或以上，與「一按」息率差距約2.5厘，而且二按手續費較按保費為高，買家申請「二按」貸款前宜先評估個人的還款能力。
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