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■圖為香港海怡半島。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
2012年是特別的年頭，新年的1月1日和龍年只差約3個星期，中國人過罷2012年便可準備立刻進入龍年了。綜觀所有房地產中介公司和國際測計師行的今年住宅樓市預測，不難發現口徑一致，即中小型住宅會下跌10%至15%，然豪宅則只跌5%-10%，有些進取型的預測中小型住宅跌幅更至20%-30%！
如以政府差餉物業估價署發布的香港物業報告之12月補編作基礎，如中小型住宅下跌5%、10%和15%，即相當於回調至2011年1月，2010年11月和2010年8月平均水平。反觀豪宅如下跌5和10%，即相當於回調至2011年1月和2010年11月水平。換句話來說，即縱使如市場預測一樣的跌幅，龍年樓市仍未會重返2010年上半年水平。
讀者請留意這次樓市急升的其中原因是業主能以「超低息」去抵押住宅物業(即銀行同業拆息加0.65%-0.7%)，而這些「樓按」絕大部分是於2010年內完成，如樓價還未能跌穿這個水平，則絕不會出現「骨牌式」的下跌效應，使龍年住宅樓市「硬著陸」的可能性極低！既然樓市不會出現「災難性」的下跌，讀者不期然會問龍年下半年住宅市會否反底回升呢？在回答這個市民關心的問題前，大家先閱讀以下影響樓市的數據吧！
最重要的是住宅用地供應量。根據官方統計數字，2011/2012年首三季已公布出售住宅用地(含政府買地、港鐵批地、市建局重建項目、需要或毋須土地契約修訂/換地項目)共累計20,224個。再者，發展局有見全年20,000個住宅單位已提早一季達標，上月底公布的2012年第一季政府買地只推六幅，較2011年第四季降92%，可提供約430個單位，即2011/12年財政年度可建約20,700個單位，與原先預計的35,000個大幅減少40%。回顧本港過去廿年住宅吸納/供應量，20,700個約相當於每年均數，並不能達到增加供應量去拉低樓價的願景目標。
為什麼特區政府要將這輛「住宅號快車」急轉彎呢？這明顯是政府審時度勢後的理性決定，眼看2012年香港和中國經濟進入困難年頭，政府稅收存在不少不確定因素，她不願看見特區土地「賤賣」而為人詬病。同樣地，如果住宅地價大跌會立刻令住宅樓價下跌壓力大增，使物業印花稅和其他相關稅項收入受莫大影響。11/12年是特區政府買地豐收的年頭，截至去年第四季，賣地收入連補價已逾800億，比政府今年初預期的620億元，高出31%。在特區政府承諾年供2萬個單位和保持土地貴重性的前提下，她未來幾年大幅買地去超越2萬個單位目標的可能性不大。
另一個決定龍年住宅樓市因素是抵押利息走向。因為有其他利息較高的貸款項目，本地金融機構逐步於2011年減少住宅樓宇按揭金額和將按息回升約3厘水平，這令以HIBOR與以Prime Rate進行的「樓按」利息沒有兩樣。對準業主來說，「低息供樓」年代悄然落幕，市民雖較易供款但要付出較高利息。
高利息和SSD效應已有效地踢走住宅「短炒」投資者，政府未來對住宅的監管方面只會放寬，有利樓市回歸正常市場運作規律。歐美債務危機短期不輕易解決令中期全球利息仍要處於較低水平，本地利息也維持在現有可以接受低水位，有利樓市平穩發展，不會出現大幅回落的情形。
市民最切身的問題莫過於持有物業的價格走向。根據某龍頭中介行的統計資料，直至2011年12月，全港十大屋苑中只有港島太古城和城市花園仍高於1997年高位，其他八個已分別「潛水」約5-30%，尤以將軍澳新都城、觀塘麗港城和天水圍嘉湖山莊更排名榜末，分別下跌17%、22%和31%，市場見頂已回落的訊息清楚可見。
投資者已經意識到「炒樓」短期錄得可觀利潤的日子短期內不復見了！這說明從97年高價買入而可以成功「華麗」落車的大門已經關閉，市民會選擇短期內繼續持有作為自用或者承租用途。龍年的首六個月，香港住宅樓市價量雙跌局面基本上已確定，尾六個月的走向則有賴特區政府在換上新的管治班子後所制訂具體房屋政策才可考量出來，但肯定是會比上半年改善過來！
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