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國泰君安
萬科A(000002.SZ)去年12月銷售面積59.9萬平米,同比降13%,環比降19%。銷售金額58.2億元(人民幣,下同),同環比均降30%。銷售回落主要是由於認購部分沒有及時簽約的原因,12月認購額預計150億至160億元左右,較11月增長60%左右。
已鎖定未來三年3成業績
2010年大量新開工以及2011年的快速銷售,使得銷售再創新高;目前未結算部分已鎖定2011、2012全年及2013年30%業績,業績保障性優異。2011年全年累計銷售1,075.3萬平米,銷售金額1,215.4億元,同比增19.8%、12.4%。
拿地繼續謹慎,按權益計算2011年僅拿地337億元。12月拿地均採用股權合作模式,新增權益建築面積97.7萬平米,權益地價21.7億元,平均樓面地價2,227元/平方呎,綜合權益比例僅為46.6%。
融資渠道多元,龍頭地位及前期較保守的財務給予公司未來槓桿擴張的機會。去年12月信託融資10億元,利率11.2%低於市場平均水平。手中現金完全覆蓋短期借款和一年內到期非流動負債,財務安全。
年末現金將超過400億元,2012年公司併購機會大增,若成交將促使公司的躍升。公司資金充裕,有能力抄底土地市場、併購,提升盈利和市場佔有率。今年上半年銷售難度繼續加大,信託、貸款、理財等集中到期,部分中小開發商資金緊缺將加劇從而造就併購機會。
預計2011、12年每股盈利(EPS)分別為0.87、1.11元。公司作為高周轉龍頭,持有大量貨幣資金增強潛在擴張能力,未來有超預期可能。每股資產淨值(NAV)11元,目標價10元,對應今、明年市盈率(PE)為11.5、9.0倍,維持增持評級。
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