 放大圖片
■「小陽春」是受天時地利人和的良好條件而孕育出來的。從大眾市民角度去看，這次「小陽春」可謂毀譽參半。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
根據某龍頭物業代理行研究部及政府土地註冊處資料顯示，本月首22天二手住宅交投共錄得約2,260宗，當中約53%屬於200萬至500萬的中價樓，相比1月同期上升約6%。但反觀貴價樓則相對冷場。受到二手住宅出現「小陽春」的消息刺激，開發商相繼開盤，一手樓的戰線於各區陸續開展，包括西環、大圍、紅磡、粉嶺等等。這些新盤的取價都較貼近同區二手樓價，一些更較同屋苑早前數期的呎價更加優惠，形成新一輪新盤住宅也買個「滿堂紅」。還未開盤的發展商看見買家已再度入市，紛紛積極計劃下輪開售時間表。其實這「小陽春」是受天時地利人和的良好條件而孕育出來的，各方人士應如何應對樓市「小陽春」，而不去「殺雞取卵」呢？
投資者為「小陽春」先驅
從大眾市民角度去看，這次樓市「小陽春」再出現可謂毀譽參半。還「未上車」的一族當然不太高興，因為樓市在輕微下調10%以後便出現企穩甚至有條件反彈，這與他們的主觀願望20%以上跌幅明顯達不到標。對於那些小業主想更換較大單位的是好消息，起碼中價樓再現「數量先升，價錢趨穩」的良好現象，可以再次計劃走下一步。對於物業小業主自住或投資的，物業投資的靈活性又出現，慢慢地回復應有角色，也是好消息。每次的樓市復甦必是投資者先行，因為他們消息較靈通，而且資金較充足和依靠銀行按揭政策的支配較細小。這次「小陽春」的先驅者是投資者，但市場短期能否持續活躍則要看各方英雄相助的力量了。
首先是政府和金融機構的取態。「小陽春」情形的始發點是二手中小價住宅，主要是他們投資額較小，成交額較大及銀行按揭成數較合理！截至今天，二手豪宅並未出現「價量齊長」的情形，一手豪宅則先聲奪人，主要是發展商「巧妙地」推出優惠的分期付款方法，並採用長期成交期，達到稅務減免的效果。從長遠角度去考量，本港大中小型住宅理應同樣交易正常和價格隨經濟因素去變化。這條上游供應鏈不可以斷裂，因這是市民逐步提升居住質量的途徑。在現今樓價較趨向調轉穩後，政府會同金融管理機構應該全面檢訂特別印花稅及樓按措施，去切合市民置業的需要呢。筆者建議措施包括調整特別印花稅百分比和限制年期，檢討大中小型住宅按揭成數可否微調從70%到80%，以及50%到60%等等。筆者同意政府繼續推出「限呎地」政策，可以預見3年後小型住宅單位會逐步增加，有效地幫助樓價平穩地發展，令「上車一族」達成置業夢。
發展商延續「量先價後」策略
另外樓市的主要人物是開發商，他們的取價態度對後市也起了莫大影響。每次開發商開售新盤時，他們必會考慮市場環境，例如這次「小陽春」情形之下，也採取較現實的方法以「量先價次」為主導意思。以同區同類兩手成交價位為基礎，發展商定下「貼二手價」的呎價開盤，然後沽清再小幅提價，不想短期地去扼殺市場。一、二手住宅樓市是互動的，一手住宅的穩步提價會令二手樓價不可能大幅飆升，使兩個市場可以互利互惠。筆者深信發展商會較理性地延續現時的「量先價後」的策略，使樓市保持中期平穩發展。
筆者就「小陽春」情形應邀到電台直播訪問，特別與廣大讀者分享一個訊息。過去幾年，特區的將軍澳地區連續拍賣幾幅土地，但平均呎價不斷下降，令廣大市民相信中小型住宅會因地價回調拾級而下。筆者同意訪問中另一個發展商高管人員的觀點，每幅地皮價值其實是項目發展後總值減去成本的剩餘值，地價的下跌部分原因是近年建築成本的急速上升，但這兩組數字的總和是開發總成本根本上沒有大幅回調，使開發商未來開售時降價空間不可能太多。單從地價下調令樓價降低的美好願望似乎不容易實現，小市民決定是否上車應該關注以下客觀事實。
期望樓價大跌不太現實
統計處剛發表2011年人口普查結果顯示人口已突破700萬，年齡中位數十年內上升5歲至41.7歲，更出現「女多男少」現象。家庭住戶數目10年內升至2.37百萬，增加15%以上，而家庭住戶平均人數反而由3.1人降到2.9人，但家庭月入中位數由18,710元升至20,500元，反映家庭數目大幅上升之餘出現了住戶平均人數減少和家庭收入增加。這些數字說明未來本港住宅需求仍然持續，而且趨向高價方向發展，小市民期望樓價長遠大幅下調的情形似乎不太現實了。
|
放大圖片
