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中銀國際金融產品部執行董事 雷裕武
眾所周知，供樓是現今家庭普遍要肩負的長期財務責任，歷時往往長達十多二十年之久。在人生不同階段，你我或許也有機會面對一些與物業相關的決定。假如你突然有一筆為數不少的現金（如年終花紅），到底應否提早償還部分或全部的按揭貸款呢？還是留作其他安排？一般而言，在考慮提早還款前，首先應向相關銀行查詢是否需徵收特別手續費。部分銀行條款規定，在按揭剛開始後某段期間（一般為首兩至三年）提早還款需收取手續費。
當然，如有餘錢提早還款，可減少利息開支，也可讓業主盡快供斷物業；但對於一些懂得投資的人，或可考慮利用該筆現金作為投資本金。始終，由於銀行持有物業作抵押品，樓宇按揭本身是一種非常便宜的借貸工具，一般實質利率不用2厘左右，倘若採用HIBOR計劃，實際息率甚至更低，這可謂市場上息率最低的借貸途徑，只要供款人能在投資市場賺取多於2厘的回報，（註：不少高息股或債券基金也能提供3-4%回報），這筆「平錢」便能發揮更大的作用，關鍵在於供款人能否有效地運用那筆資金。假如缺乏投資知識，或優柔寡斷，議而不行，最終全數留在低息的儲蓄戶口機會較大，在此情況下，索性把現金悉數還債或許更佳。
我們經常聽到，不少朋友會將自己的樓宇向銀行加按，套取現金用來投資、或作資金周轉如支付子女的留學費用，如屬前者，決定前必須有一個明確的投資方向，以及完成詳細的風險評估，否則一旦投資或生意業務與預期不符，並出現虧損，隨時有機會令資產化為烏有，甚至欠下一身債務，嚴重影響家庭財務安排，因此不能掉以輕心。至於透過把物業加按來支付子女的留學費用，也是值得考慮的方法之一，即使處理好財務安排，重要的還是孩子是否有繼續唸書的意願。
一般轉按或會被現有銀行罰息
此外，轉按也是不少業主經常會考慮的問題，特別是當銀行爭取按揭市場佔有率時。要知道，市場息率是會浮動的，但按揭息率條款一般是在開始按揭時議定，其後不能更改的；如發現市場上有銀行機構提供最新的按揭條款，較目前條款大幅優勝，或許一些吸引力高的現金迎新優惠，可考慮轉按；當然，一般轉按或會被現有的銀行罰息和收取手續費，要考慮罰息的金額和年期，至於尚餘年期越短，罰息理應越少越好，增加靈活性對自己始終有利。
其實，大家也可同時跟自己的主要往來銀行商量，探討更改按揭條款的可能性，由於銀行一般不希望失去重要的客戶關係，或許會有意外收穫。
話說回來，買樓置業和退休部署都有密切的關係，當我們細心留意自己的每月家庭開支，所有與住屋相關的項目，不論供樓或租屋，一般會佔頗大的比重；試想想，如果在退休時已經有自置物業，每月的生活開支便可大幅下降，經濟的壓力也相對減低，在沒有穩定收入的情況下，顯得非常重要，當然，如果在退休前有多餘的資金，甚至可以考慮買樓收租，部署在退休後有另一種定期而穩定的收入，讓退休生活變得無憂。
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