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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
上一篇專欄筆者提到，市民置業前不但要計算個人的還款能力，同時要保持良好的信貸紀錄，以避免債務問題影響日後爭取較佳的按揭條款。事實上，現時置業人士申請按揭，其負債亦需納入計算有關供款佔入息比率，因此任何負債均可成為銀行在審批按揭貸款時「扣分」的誘因，隨時影響置業計劃。
舉一個簡單例子，一名月薪五萬元的貸款人，原則上有能力購買一個價值500萬元的物業，承造七成按揭及供款20年，以實際按息一般約2.25厘計算，每月供樓的支出為18,123元，供樓負擔比率處於四成以下健康水平，僅佔其每月收入約36.3%。貸款人甚至可以選擇申請九成按揭，每月供樓支出23,301元，雖然供樓負擔比率增加至46.6%，但仍符合監管機構的指引，即貸款人每月按揭供款不可超過入息百分比之五十之上限。
銀行負債壓力測試
不過假若該名貸款人早前以信用卡作現金透支，應付緊急需要，現時每月需要額外還款5,000元，雖然還款金額只佔其每月收入的十分之一，但已足夠影響未來置業計劃。主要原因是由於該筆現金透支的每月還款金額須一併被納入計算有關供款佔入息比率，以九成按揭為例，供樓負擔比率=供樓支出23,301元+額外還款5,000元/月薪50,000元，即時超出指引五成上限達到56.6%，換言之貸款人未能通過壓力測試，除非貸款人短期內有足夠的資金償還負債或將按揭成數降低，否則難以實現置業夢想。
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