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■現時私宅的租金回報率約4.1厘，遠高於接近零息的存款利率，加上通脹率仍高於按息下，因而也令不少長線投資者選擇投資磚頭，賺租賺價以抗通脹。 資料圖片
香港文匯報訊 (記者 梁悅琴)低息環境持續，令租金回報率得以維持高於按揭利率水平，即所謂的租金回報正利差，意指業主出租單位後將每月收取的租金歸還每月樓按貸款後仍有餘款，使買樓出租變得吸引。美聯物業統計指，現時私宅的租金回報率約4.1厘，遠高於接近零息的存款息率，加上通脹率仍高於按息下，不少長線投資者選擇投資磚頭賺租賺價以抗通脹，故市場近期頻錄連租約單位成交，貪其攻守兼備——樓價高時沽出套現，樓價低時有租金收入保證。
差餉物業估價署公布最新租金指數，2月份臨時數字較1月份止跌回升，按月微升0.5%。根據美聯「租金走勢圖」顯示，2月份租金跌勢已告收窄，而最新3月份按月回升約1.9%，平均呎租報約20.1元，連跌6個月的走勢終止。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，自農曆年後，樓市回暖，買賣交投暢旺，有部分業主將單位轉租為買，令放租盤源減。2月份租金跌勢已明顯收窄，而3月更掉頭回升，打破連跌多月的跌勢。每呎租金重上20元之餘，重返去年底水平。
空置率減 租金有支持
私宅租金回升，劉嘉輝認為，低息環境為其一因素外，空置率回落相信是另一支持租金的原因。差餉物業估價署上周公布最新私樓空置率資料，由2010年底約4.7%減少至去年底約4.3%，重返2009年的水平，為近十多年的低位，除了反映市場對物業存有買賣的實質需求外，租務亦有一定的需求。除了樓價走勢與空置率一般呈「背馳」外，租金亦然，而空置率下跌，對租金亦帶來一定的支持作用。
樓價於2月份率先回升，令租金回報率輕微下調。然而，租金亦於3月掉頭回升，帶動回報率得以企穩。美聯物業統計顯示，在未扣除管理費、差餉及其他費用下，最新3月份租金回報率約4.1厘，依然高於4厘水平。由於美國聯儲局表示低息環境仍持續一段時間，息口短時間內大幅攀升的機會不大，在預期租金回報率未會大跌的情況下，相信租金回報正利差可望得以維持。
利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，住宅租金於年初見底後隨即連漲兩月，確認重踏升軌。綜合利嘉閣地產研究部最新數據，3月份全港50個指標屋苑的加權平均成交呎租為21.96元，按月上升1.7%，租金現水平亦較去年底21.78元上升0.8%，走勢復現朝氣。
樓市暢旺 帶動租盤需求
周滿傑解釋，二手樓價連升多周，部分買家高追乏力轉投租賃市場，而且，近月賣樓業主套現後部分未有即時買入單位替補，反而選擇暫時租樓自住以求爭取時間等候入市機會，租盤需求因此顯著增加：同時，不少業主希望趁高減持物業，紛紛收回租盤轉賣，租盤過剩情況顯著改善，恐割喉減租求客的壓力顯著消除，進一步幫助收窄租盤供求的缺口，遂能拉動租金連月上升。
在十大藍籌屋苑中，中原地產的統計顯示，具指標性的太古城在2月份的租金帶頭回升。太古城平均呎租按月升2.2%至27.5元，是按月升幅最大的藍籌屋苑。其中太古城雅蓮閣極低層H室，面積1237呎，剛以1501萬元連租約成交，呎價約12134元，買家為外區長線投資客，現由法國公司承租，月租5.5萬元，回報率約4.4厘。
受惠政府啟動東九龍發展，九龍灣德福花園受收租客歡迎，德福花園N座低層07號室，面積562呎，剛以375萬元連租約售出，呎價6673元，新買家為一名長線投資者，買家可享約3.4厘的租金回報。現有租約完約後，其租金可調升至1.2萬元，租金回報率亦可增至3.8厘。
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