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■港府在換屆前推出大圍站上蓋項目招標，相信是向市場表明後市供應充足。資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
港鐵推出投資額約290億元，兼具多條鐵路交匯點概念，「大圍站物業發展項目」招收意向書，這是繼港府推出前北角邨維港百億地王後，市場出現另一項投資額龐大的發展項目。尚有個多月特區政府便換屆，港府及港鐵於此際推出這些項目招標，相信是向市場表明後市供應充足，藉以紓緩近期樓市小陽春「價高量低」所造成樓價上升的壓力。
沙田是香港的「樣板市鎮」，各方面發展成熟，商業、娛樂、運動、交通基建及社會設施完備。而「大圍站」位處沙田城門河谷中央，與九龍市區僅一站之遙，更坐擁包括東鐵線、馬鞍山線及未來的沙中線三條鐵路交匯點的地利。而「大圍站」項目先天條件優越，正正就是大圍站上蓋和毗連土地。佔地約52萬方呎，總樓面面積約達288萬方呎，當中約205萬方呎可建8幢住宅，平台部分可發展成60多萬方呎具規模的區域性多功能商場，以及16萬方呎發展專上學院等。
據說這個項目還有的優勢是發展自由度較大，用地不受限呎限量等條款約束。眾多優點加上項目附近近年已有不少成功的項目先例，「大圍站」項目理應是兵家必爭。有傳媒問筆者，較早前荃灣西站「灣畔」項目雖然接獲數份標書，但最終流標，會否在今次「大圍站」項目重演？筆者回應，兩者地區及各方面條件不同，不能一概而論，但從投資額龐大涉及風險高角度看來，若「大圍站」項目堅持以單一項目推出，不排除亦有機會流標。
發展總投資額達290億元，是近年涉資規模最龐大的同類項目，具足夠財力獨力承擔的發展商為數不多，或許由於項目吸引，但為了減低風險，於是與有共同興趣者合組財團去競投，以致最終入標的單位寥寥可數，但標書少不是問題，入標者的標價是多少才是問題所在。由於項目涉資大、發展期長、賣樓分期時間表及售樓價預測較難掌握、建築造價急升、面對市場競爭等多項因素，發展商評估項目可行性都會作最保守的估計，形成入標價低的效果，反正無謂過於樂觀，因一個項目拖累全間公司。截標後，招標者可能面對的處境是，是否願意拍板以一個表面上平均呎價低於預期的標價批出項目？如果不願意，即是流標，另一方面的顧慮是，低價批標又可能惹起社會上有「利益輸送」的質疑。
為何港鐵不把項目「斬件」分拆成較細單元，這樣做每個分拆後的項目規模縮細，令發展風險降低，投資金額較細讓較多發展商可能入標競投，從而令競爭較熱烈，並確保以較合理市場價批出項目，這樣做亦符合公眾利益。當然說斬件分拆，仍應以規劃上可行為原則，未知有關當局有否就分拆該項目進行研究。
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