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美聯物業全國研究中心 謝志軍
近期廣州市國土房管局高調公佈13個「小產權房」項目，包括鑫瑞大廈、維羅納新家園、溫泉花園、星城麗景、星城雅居、人和花園、太和花園、麓雲谷8號、福泰閣、金山雅居、嘉怡園6期、盈富華庭、太和商貿新村6號樓等，這些項目均集中位於白雲區。當局提醒廣大市民不要購買，以免因自身權益得不到保障而遭受損失。事件觸發市場再度熱議「小產權房」問題。
本質違法用地建設
「小產權房」是指村集體組織或企業在農村集體土地上自行組織建設、自行銷售的房屋，未合法獲得規劃、土地、建設等行政許可，不能辦理房地產登記。「小產權房」本質是違法用地和違法建設，不能享有依法保障的不動產權，是沒有產權的房屋。據統計，2011年以來，白雲區共清拆涉嫌「小產權房」18宗，清拆面積18.7萬平方米。現時白雲、黃埔、芳村、天河等都有「小產權房」分佈，而白雲區則是重災區。
但何以沒有合法身份的「小產權房」卻受到市場青睞？德國哲學家黑格爾曾有名言：「存在即是合理」。那麼由廣州房管局苦口婆心的勸說大家不要購買「小產權房」，不免讓我們深思其存在的根源與合理性。
生存空間一味靠「平」
筆者以為，隨著近年廣州商品住宅的價格飆升，住宅商品房與「小產權房」的價格差距越拉越大，為「小產權房」提供生存的空間。由陽光家緣最新公佈資料顯示，3月份白雲區一手住宅成交均價為14,865元/平米，而當地「小產權房」售價僅約4,000元/平米，兩者價格相差超過3倍，總價相當於購買商品房的首付，由此可見門檻之低。同時，早年購買「小產權房」的買家均有可觀的獲利空間。
此外，「限購令」的嚴格執行，將投資需求排除在商品房市場外，使部分投資需求轉向「小產權房」市場。因此，由於價差的拉大，令「小產權房」獲利成為可能，借力「限購令」，再次活躍於市場，不僅受到剛需自住客的青睞，還受到投資客的追捧。
值得注意的是，「限購令」在一定程度上有效堵截資金流入商品房，但無法限制資金流向風險更高的小產權房。而保障房現時仍處於供應短板，遠未能滿足中低收入的剛需市場。加上「限購令」的嚴格要求執行，備受市場爭議的「小產權房」似有進一步蔓延之勢。
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