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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
經過了龍年首兩個月低迷後，三月內地樓市曾出現短暫的「小陽春」，但四月份又因過節因素反覆向下，市場人士都期待著出現「五月紅」的情形。當內地樓市進入歷年的傳統旺季時，五月份的中國主要城市交投量錄得年內新高位，反映出當樓價下調後剛性需求推高成交量。
據某大龍頭代理商統計，截至五月底全國54個典型城市累計成交已近20萬套。創2011年初新一輪調控以來月度新高。根據北京及廣州網簽約數字顯示，當地樓市近月都出現成交量上升的勢頭。例如5月北京新房簽約8,531套，環比升25%；二手房住宅簽約9,947套，環比升18.3%。究竟內地樓市這個「五月紅」是劍指未來走向如何呢？
回首中國四月份經濟數據，讀者不難發現情形正在放緩！四月份的通脹率、PPI、工業增加值、零售總額、人民幣貸款等等數據同時錄得近期新低的增長率，反映經濟正在降溫，長遠會影響房地產需求。數據的走樣會令中央考慮應否早些「出手救市」，市場預測政府會於第二、三季度推出多項措施刺激經濟，包括調低存款準備金率、銀行利息水平、保障信貸供應及加快新項目上馬等等，這肯定會激活房地產市場成交。
「五月紅」的組成原因主要是用家的剛性需求推動的。經過了幾個月樓市成交低迷現象，發展商開始採用「以價換量」方式，降價促銷和減少戶面積手法令每宗成交價降低吸引用家入市，這改變了以往市場被投資者主導的情形。新建家庭購買樓房的需求是較實在，令樓價於輕微回落後終於找到短期支持位，這相比以往投資者入市後寧願空置物業待升值較為健康。其實龍年開市到今天，各大城市出現「價止租升」的剛性需求推動的樓市情形，當發展商願意將成交價降低後已吸引用家入市。
各大城市限購令大都涵蓋市中心主要城區，發展商寧願開出範圍以外的邊際地區樓盤去套取現金支撐企業繼續發展。邊際地區的樓價因未受市中心房價的持續攀升拉動而稍出現下調現象，一方面吸引用家入市，另方面又可終止當地樓市持續上升的惡性循環。當中央未來感到全國樓價已受控時，限購令的取締使當地樓價會以較低點起步，使土地和房屋價值得到實質支持。
鄧小平南巡推行開放改革，民營經濟開始得到持續發展，三十多年來中國已孕育大量企業家和高薪人士，再加上中國經濟起飛令國企享受到豐厚經濟成果，中國房地產市場的大景氣形勢仍會繼續。隨著內地經濟還要持續增長，經濟重心會逐漸轉向第三產業，進一步可以推高GDP增長率。最近國務院溫家寶總理出席京交會開幕時指出中國要積極擴大服務業對外開放力度，並在「十二五」規劃提出至2015年服務進出口總額達6,000億美元。服務業的載體是各種房地產項目，包括住宅、商舖、辦公室、物流中心等等，大量服務業資金湧入中國明顯地增加其剛性需求！
人民幣與日圓於六月一日起在東京和上海可以直接交易，人民幣國際化踏出重要一步。除了節省大筆手續費外，這促進日資金大量來華投資。面對外資大量湧入使資產價值被推高的情況，中央和各省市政府應訂定法規抑止外資可以抄買房地產項目，尤其是商品住宅，阻止大城市的房價被推升至當地市民不可承受的「天價」水平！
「安居樂業」和「居者置其房」是社會穩定的不可缺一環，筆者相信中央和各地政府會行使有效手段去平抑房價，令樓價可以維持在合理水平。「五月紅」反映出市場的剛性需求強勁，只要樓價和面積是市場所需要的，房地產投資仍然是人民的主要選擇。
無論如何，中國人喜歡擁有物業作為主要投資工具，這個牢固的傳統思想是不容易改變的。中央政府如何協助各省市官員去達到雙贏局面，則有賴各方合作，令房地產市場維持長遠平穩情形。「五月紅」為內房股報喜，對其業積表現有所幫助，大家不妨留意下！
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