|
6月份樓市二手交投呈膠著狀態，惟新盤市場非常熱鬧，當中由香港房屋協會推出的項目「喜雅」更備受注目。論及「喜雅」最特別之處，莫過於是全港首個只限售予港人及一人一伙的新盤，售價700萬元以下的單位佔比最重，大部分業主可選擇承造七成以上至九成按揭，另外實用率高亦是其賣點之一，吸引一批用家追捧，標準單位更火速售罄。現時新盤市場未推行實用面積計價，但地產代理監管局已發出指引，要求代理由明年1月1日起，在銷售二手樓時提供實用面積資料，以便置業人士參考。筆者預期，明年實用面積計價指引生效，屆時實用率相對較高的大型藍籌屋苑甚至是舊居屋，料可彰顯優勢。
對於地產代理監管局公布有關二手住宅物業以實用面積計價的執業通告條文細節後，有市民擔心會影響物業估價，筆者希望可以在此為市民悉疑。事實上，現時物業的估價主要以市場的最新成交價作為參考指標，雖然一般採用建築面積作評估，惟暫未見二手樓以實用面積計價會對按揭市場構成即時影響，因為建築面積及實用面積計價的轉換只會令物業的平均呎價上升，但是樓價並沒有因此而改變，由此可見，上述的計價轉換不會對物業估價以至按揭貸款金額構成影響。
藍籌屋苑居屋或見「低水」
但值得注意，由於部分二手樓採用實用面積與建築面積計價比較時，平均呎價會出現明顯差距，有可能令屋苑的平均呎價在排名上出現變化，但整體而言不會對市場構成巨大影響，只是市民可能需要若干時間適應。筆者預期明年新指引落實執行，部分向來以實用率高見稱的大型藍籌屋苑甚至是居屋，雖然樓齡較高，但若與同區樓齡尚淺的物業比較，採用實用面積計價後呎價相對變得低水，屆時料可吸引更多買家垂青。 ■經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
|
