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■樓價高企不下，市場供不應求，置業上車困難，令特區政府制定政策時難免會「順得哥情失嫂意」。圖為興建中的新樓盤。資料圖片
陳東岳 香港專業人士協會副主席及資深測量師
中大一項調查顯示，9成受訪市民認為現時香港樓價太高，3成人認為未來一年樓價仍會升，相反只得1成人認為會下跌，約不足5成人認為樓價會在現水平橫行。樓價高企不下，市場供不應求，置業上車困難，這些都是新一屆政府上場後面對的棘手問題。
香港大約一半人已置業，另一半沒有置業，沒有置業不代表無意置業。已置業的希望就算樓價不升，也不要下跌，未上車人士希望樓價回落，以便他們較易上車，但上車後千萬不要再跌，最好能夠回升，令物業資產增值。
面對這種矛盾，特區政府訂定尤其短期的樓市措施，確實是「順得哥情失嫂意」，左右做人難。近年樓價大升，有人歸咎內地人湧港置業，推高樓價。但近半年內地客因經濟回落等原因，在港置業熱潮退減，為何近月大型屋苑、中小型住宅、二手居屋、甚至可轉售公屋紛紛做出破歷史頂價成交？
可幸現時雖然樓價超越97高峰，但成交量與當時比卻仍相差一大段距離，或許這是由於現時有「額外印花稅」打擊短線炒賣住宅，市場盤源短缺，每成交一宗，便少一個樓盤，面對入市買家剛性需求，放盤的業主態度愈趨強硬，最後成交價很難不被搶高。
學者認為，5,000個白表免補地價措施自相予盾，刺激居屋樓價上升，亦推高中小型私樓價格，市民料中長線樓價會升，會率先入市。正如中大民調顯示，認為未來一年樓價仍會升的與認為會跌的比例是三比一。於是信心強又有負擔能力的，會在這刻入市，樓市的心理學，與股票黃金等投資一樣，跟紅頂白，愈高愈追，這是近期中小型住宅樓價飆升的主因。最新情況顯示，樓換樓成交漸多，升勢或會蔓延至中型住宅市場。
中小型住宅佔整個樓市較大份額，是普羅市民上車後的資產，政策訂定者雖然想幫助上車人士，但要先考慮已置業者權益。特區政府負責房策官員，經歷上述「白表」一役，希望不要矯枉過正，為糾正一項令市場有過敏反應的措施，而需推出另一項壓抑措施，但要顧慮會否壓過龍。假如早知如此，又何必當初推出第一項措施，期望他們更審慎三思處理目前的局面。
解決供求失衡的最佳辦法是增加供應，前朝政府在長遠土地儲備方面後知後覺，社會對填海以及開發新界（如近期古洞北等諮詢）等途徑不易取得共識，就算取得共識，填海工程、規劃、收回官地、批地再加建築期，這些都不是可以快速增加土地供應的辦法。
筆者覺得可以較快而有把握的，離不開在城市規劃上做多些功夫，如把閒置已久的GIC政府機構及社區用地改作住宅用途，起碼不用收地，另外，把市區及新市鎮周邊的土地發展密度調升，好處是不用開發新土地，便可取得額外樓面面積。
長遠來說，開發新界邊境土地應該是先行研究的選擇，當中一些生態價值較低地段，如果預先妥善處理受影響私人業權的補償，加以交通道路及基建的規劃建設，這是下一世紀香港未來發展的腹地所在。
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