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■陳德霖指，QE3推出後，本港樓市風險再升溫，有需要加強銀行風險管理。
香港文匯報訊（記者 馬子豪）美國QE3一出，樓市發飆，全城掀反價封盤潮，屯門新盤15分鐘賣出逾100伙。金管局昨連發三招，首次針對擁有「二套房」的申請人，將供款佔入息比率由50%降至40%，收緊按貸；另亦首次訂立按揭最長年期，將包括首次置業在內的申請人的所有新造按揭，最多只可做30年，防止樓市泡沫及銀行風險。
連同昨日新招，金管局總裁陳德霖自2009年上任以來，已五度推出樓按監管措施。陳德霖昨日指，自金管局去年6月第四度出招後，樓市確曾一度冷卻，但只維持7個月，於今年2月交投再度活躍，樓價由2月至今已累計上升達13%；而美聯儲推出QE3，本港勢將吸引更多資金從美國流入，本港樓市再度面對升溫的風險，故需要加強銀行風險管理。
變相減貸款額降入市風險
金管局昨發出之新指引，有別以往降低物業價值與按揭成數的招數，而是針對擁有「二套房」的申請人之供款佔入息比率。凡擁有多於一項未償還按揭貸款，不論是新申請住宅或工商物業，申請人的供款佔入息比率上限，由以往50%下調至40%。即月入為2萬元的申請人，以往每月最多供款1萬元，今後將降至8,000元，變相令申請人最多可借得的金額減少，減少他們「借到盡」而入市的風險。
同時，銀行為其進行之供款壓力測試，即假設利率上升2厘，其供款入息比率上限，亦由60%降至50%。但當局對於個別只有一項未完全償還按揭的申請人，予以豁免以上限制，包括樓換樓人士、將有物業加按，以及以法律文件證明「二套房」為自用物業，則可獲得豁免。
非本地收入者最多借60%
第二招為將以「資產水平」為基礎而申請貸款的人士，最高按揭成數由40%降至30%。第三招是把主要收入來源非本地的申請人，以往按揭成數需下調10個百分點，即以700萬元或以下自住物業為例，本地收入人士最高借70%，非本地收入則最多借60%；在新增「二套房」概念中，其最高按揭成數須下調20個百分點，即700萬元或以下物業最多只可借50%。
金管局自去年起統計「二套房」相關按揭，數據顯示，截至今年7月的新批按揭中，約達36%為持有多過一個未償還按揭，陳德霖表示，持有多項按揭貸款之申請人的拖欠比率，較持有單一項按揭的高3至4倍。
按揭年期趨長 首限30年
至於另一樣新猷，為金管局首次限制按揭貸款年期，劃一為30年。陳德霖解釋，新造按揭的平均年期，由09年的22年升至目前的25年，並且有繼續延長的趨勢，部分更長達40年，根據當局數據，目前有5%按揭年期為超過30年。陳德霖指，一旦利率由目前極低回升至正常水平，用盡30、40年的申請人便不可透過延長還款期以減低供款額。
以一300萬元物業承造七成按揭，即貸款210萬元，按息2.15厘計算為例，40年還款期月供6,526元；30年則月供7,920元，增幅21%。永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全認為，目前該行長期30年的按揭佔比很少，又指即使長達30年，很多供款人一般廿多年已可「甩身」。他又提醒置業人士亦不宜用盡30年期限，以防當日後還款能力下跌，亦有空間可延長還款期減輕負擔。
以上各招即時生效，惟昨日或以前簽訂臨時買賣合約借款者不受影響。金管局副總裁阮國恒重申，即使美國維持低息至2015年，但按揭年期長達20年以上，而利率終究只會向上升，會增加樓市及銀行體系風險；又強調不排除日後再採取任何監管手段，包括修訂參考利率、收緊按揭成數等招數控制風險。
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