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■梁兆基認為，增加樓宇供應才是令樓市降溫的不二法門。張偉民 攝
——上半年買賣急升48% 超長期平均水平
香港文匯報訊（記者 馬子豪）金管局新一輪收緊按揭措施剛推出一星期，但QE3效應下，住宅物業市道依然「癲價」頻頻；工商物業市場投機活動更肆無忌憚，上半年買賣合約較去年下半年增近五成，宗數遠高於長期平均水平，金管局認為投機活動相當熾熱。銀行公會則警告，除非政府積極增加樓宇供應，否則只干預按揭對壓抑樓市的作用不大。
金管局上周進一步收緊按揭，包括限制「第二套按揭」及按揭最長年期；但措施推出後首個星期，效用似乎不大，位於屯門及馬鞍山的新盤熱賣，屯門二手樓價亦節節上升。
廠廈商舖首7月升價20-24%
住宅熱，工商舖更熱，金管局昨日公布的半年報告指出，今年非住宅物業交投轉旺，物業價格大幅上升，分層工廠大廈及零售商舖價格在今年首7個月，進一步攀升20%至24%，寫字樓價格增幅亦達10%；以買賣合約計，今年上半年共有達13,600份，較去年下半年增長48%，並遠高於長期平均水平，當局認為按歷史標準衡量，投機活動相當熾熱。
銀公：僅干預按揭成效微
銀行公會署理主席梁兆基昨於銀公例會後表示，單靠針對干預按揭，實對壓抑樓價的成效不大。他解釋，以銀行未償還按揭貸款增幅由去年7月的15%，回落至今年7月的4%，反映銀行承造的按揭減少，但同期樓價明顯增長，可見樓價高企並非銀行按揭所推動；而是因市民漸將資金轉向實物資產，因而推高樓價。
有見歐美日等地近期公布新一輪量化寬鬆，梁兆基認為即使資金湧港規模料不及09年時，但對樓市仍起支撐作用，料樓市短期內仍是易升難跌。他認為，增加樓宇供應才是令樓市降溫的不二法門，即使供應未必立即應市，至少可為市民帶來供應增加的預期，減低目前急於入市的意慾。
熱錢湧入支撐 樓市易升難跌
干預按揭未能令樓市降溫，但可作為樓市熾熱的指標，金管局的半年報告指，上半年按揭貸款雖僅微增2.5%，但近月按揭申請已見有回升跡象。另金管局總裁陳德霖亦有提及，按揭年期有延長趨勢，至接近25年。當局在報告中亦警告置業人士，攤還年期延長表面上雖可令每月供款減少，但期間則需冒利率增加的風險；假設利率上升2厘，20年按揭的每月供款會增加20%，30年按揭每月供款更增達30%
買租價差升至4年半高位
金管局指，樓市一方面因供應緊絀及利率低企而上升，但另一方面則因環球經濟轉差或受到拖累，屆時市民收入亦會受損。報告指出，因收入增速落後於樓價升幅，令負擔能力進一步惡化。置業成本的增幅仍大於租賃成本增幅，買租價差已升至4年半以來高位。
梁兆基亦警告，本港經濟已出現扭曲狀況，表面上失業率低，樓價升，但事實上外圍經濟嚴峻，本港上半年出口增長近乎零，零售市道亦每況愈下；若情況持續，他指本港未來數季或出現技術性衰退，料全年經濟增長僅1至2%，屆時失業率亦有機會回升。
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