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■新界東北地區古洞北村落(近處)，與深圳(遠處)近在咫尺。資料圖片
陳東岳 香港專業人士協會副主席及資深測量師
新界東北發展計劃鬧得熱烘烘，不同持份者反應激烈。港府應藉著這次諮詢集思廣益，廣泛聽取不同持份者以及市民的意見及訴求，作出回應及處理，及早為賠償及安置作出協調，以便開展下一階段工作。筆者以平常心看這件事，和讀者談談幾個頗具爭議的話題，表達一下自己的看法。
1、開發土地的重要性。香港自開埠以來，為應付不斷到香港定居人士的居住和生活需求，一直沿用移山填海，收地開發新市鎮等方式。九龍城啟德機場是填海得來的，沙田、荃灣、屯門、大埔以至將軍澳等新市鎮都是收地或加上部分填海發展而成。
不過近年由於環保及保育等原因，維港內已不准填海。而早前就計劃在維港外作填海，從諮詢期市民的反應來看，相信亦不容易實現。市區內可供發展的剩餘土地，都是相對零碎地塊，並且受交通條件及城規用途的限制。
加上香港的現狀是：樓價居高不下，近年公屋輪候人數急增至20萬人，明知劏房違法，仍有人願意付四、五千元租住一個80呎市區小房。這正正凸顯了港樓尤其在低廉租金的住房的供求失衡。
如此持續下去，高樓價高租金將更加影響民生，加重低收入人士的生活壓力，市民怨氣積累更深。而市民亦要有一個共識：為應付香港中長期發展，以及為找地建屋紓緩供求失衡的問題，香港及早開發可供發展的土地，仍是刻不容緩。
2、東北發展三合一的選址。港府這次為古洞等地的規劃諮詢工作，是為特區政府成立十五年以來首次作出的大型土地開發。這次的選址相信是由於古洞原有一個港鐵站，打算利用恢復建設這個站，在交通條件上，能配合上附近土地的新規劃，提供發展土地用作住宅、商業中心、科研及生態公園等用途，為15萬港人提供居所及就業機會。
由於規模偏小，筆者亦建議把人口目標定為25萬人，同時因應社會需求變化，應該增加建公屋及居屋部分的比例。有人質疑，為何坪輋發展區與打鼓嶺發展區作相連發展而相隔那麼遠，相信這是避開兩者之間的地區生態價值較高或綠化地所致。
3、持份者的參與及補償。由於在規劃諮詢階段，可有關官員往往未能就受影響人士及各方面賠償的問題作出比較具體回應。看來港府有必要趁這次諮詢之後，就不同持份者的訴求作詳細分析，作專項處理，以便及時作出適當回應，甚至針對特別情況，事先作出調解。
4、「傳統收地模式」「公私營合作」及「換地權益書」。以整體的政府收地方式進行收地，對港府掌控土地供應及基建的時間表較有利，但弊端是現時的收地制度是賠償不反映新規劃的潛在價值，有發展商提出「公私營合作」就是要保留發展權。參考60年代至80年代行之有效的傳統收地方式，就是業權人除了可選擇現金賠償外，還有「換地權益書」制度。
「權益書」可自由轉讓，當政府在推出新界土地投標出售時，中標者可以以「權益書」代替現金。筆者在此建議政府恢復「傳統」權益書制度，既能反映潛在價值，又可避免發展商因預期發展權益被剝奪而引發的訴訟。
5、「菜園村」模式。對非原居民或租戶來說，應該尊重其原來生活模式，在規劃範圍內上撥出6%至10%土地作為重建村落之用。套用「菜園村」因高鐵收地時建立的模式，對農戶發出復耕牌照，及提供復建農村住屋的援助。
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