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時富金融策略師 黎智凱
陝西省住房和城鄉建設廳會同省物價局日前聯合發文，要求各地分區域測算住房項目成本，在此成本基礎上，合理利潤率控制在10%左右，並將各區域住房銷售價格區間在媒體上公佈，同時在物價部門的備案價格應在公佈的價格區間範圍內。超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。目的在於防止房價反彈，引導剛需人群理性購房。
新政政治意義大於實質
對此樓市新政，筆者認為其目的只是減少民眾對高房價的抱怨，政治意義遠大於實質意義。最終的結果，卻很有可能是對整個房地產業的發展產生負面影響。
目前中國房價主要由政府稅費、建築材料成本、財務成本、人工成本、房企利潤等部分構成，其中政府稅費佔比最大。在中國，房企建房只能從地方政府手中拿地。目前土地招標採取「價高者得」的制度，這樣一來就從成本上推高了房價，賣地收入也成為地方政府的重要收入來源。
稅費高也是中國房價高的主要原因。中共中央黨校周天勇教授曾經說：「目前中國的房價裡70%是政府稅費。」 筆者覺得，陝西地方政府如果真想防止房價反彈，最好的也是最切實可行的辦法就是大幅降低稅費。
界定房企利潤率10%，恐難操作。一個房地產項目的開發，尤其是大體量樓盤需要一個較為長期的過程，期間人力成本、物料成本都處於一個變動的過程，很難預測。陝西方面要求各城市分區域測算住房項目成本，包括土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用和銷售稅金等，其中涉及開發環節的成本由誰來確定？筆者認為，由於政府部門並不完全掌握部分開發費用，所以此舉很容易讓開發商自說自話，導致開發商的利潤並不能被有效限制。
最終可能出現房屋質量問題
強制房企獲利極有可能帶來負面效應。筆者認為，一旦房地產利潤被政府強制，最可能出現的情況，是偷工減料，惡意減少成本支出，最終出現房屋質量的問題。而優質房企亦不會參與開發及管理。另外如果房企的利潤受到政府的嚴重擠壓，會虧損嚴重，可能導致破產或倒閉。一旦房企倒下，銀行呆壞帳會急升，最終威脅到整個經濟體系的安全。
筆者認為如果政府當真想遏止房價反彈，與其限制房企利潤，倒不如開拓稅源，避免地方政府財政收入依賴房產買賣，並減少審批環節，節省開發商行政成本，並著重長線規劃土地資源開發，減少對市場的干預。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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