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蔡競文
金輪天地(1232)是今年首月兩隻IPO之一，有望承接去年底的新股旺勢再下一城。金輪多年來均專注於與交通樞紐相連或毗鄰的城市中心商業地段開發綜合性商住物業項目。受惠於城市中心商業地段物業租金持續上升，金輪的投資物業租金收入2009至2011年間複合年增長率達50.3%。2011年全年租金收入更接近8,000萬元人民幣，不但帶來了良好的現金流，並持續提升了核心盈利能力。2009年迄今，集團年度淨負債與權益比率均不高於15%，屬低負債高增長房企。
南京地鐵上蓋模式拓二線城市
金輪針對市場定位，普遍為市場看好。對於地鐵上蓋物業項目的發展，香港投資者絕不陌生，中國內地城市中心商業區黃金地段買少見少，能通過與地鐵部門合作，開發與地鐵相連的新型城市中心區項目，自然有利於維持業務毛利。
於過往三年，金輪天地擁有人應佔溢利分別為9,079萬元人民幣；6,320萬元人民幣；以及1.08億元人民幣。截至2012年6月底止核心盈利為1.5億元。過往三年的毛利率則分別為41.7%、29.2%和46.0%，毛利率波動較大，主要是因為銷售組合變化，2010年住宅佔比較大，而之後兩年逐步提升了毛利相對較高的商業物業銷售。
目前，金輪在建項目4個，包括南京翡翠名園，金輪星光名座，金輪新都匯及金輪星城二期，大多位於與交通樞紐(地鐵、輕軌系統)相連或毗鄰的城市核心商業中心區，均於明年落成並開售。
更值得留意的是集團管理團隊在地鐵相連物業市場擁有豐富的開發投資經驗。據發改委資料，中國現已有21個城市計劃發展地鐵系統，並預計到2020年全國地鐵的總長度將較2011年擴大約4.4倍達到7,395公里，其中尤以二三線城市的地鐵系統擴速最大。在南京憑藉與地鐵合作建立著名品牌的金輪天地，將可憑其成功的項目開發方案，把業務拓展至全國其他的二三線城市。
金輪天地目前主要在江蘇及湖南省從事與交通樞紐相連或毗鄰的綜合性商住項目，據悉集團已計劃未來在更多城市從事有關的項目開發，以充分把握地鐵系統的爆發性發展年代的來臨。
集團目前負債率為15%，上市後會控制在35%至40%。財務狀況尚算理想。不過，集團目前土儲只足夠集團未來2至3年發展，集團土儲量低於其他內房平均足夠供4至5年發展用途，未來仍需資金以擴大土儲。
盈利高增長 派息具支持
金輪預測2012年全年核心盈利(已扣除投資物業重估影響)將不少於2.14億元，按年大升95%。金輪招股價為1.38元至1.72元，以最高發行價計市盈率11.5倍。行業前景佳，料2013年續持續高增長，集團計劃2012、2013年兩個年度派發30%核心利潤作股息，符合投資者意願，對公司上巿後股價具支持作用。
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