學者：萬科投地打破壟斷

http://paper.wenweipo.com [2013-01-25] 我要評論

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■麥萃才

　香港文匯報訊　(記者黃嘉銘) 過江龍萬科前日夥拍新世界，以超市場預期18%的高價奪得西鐵荃灣西站六區地皮，引發市場熱議，由於本港地皮供應有限，擔心「北水」加入會進一步搶高本港地價，並推高樓價。然而，有學者指出，即使是次萬科出手偏高，並不等同可如願地以高價賣樓賺大錢，要視推售時市場環境而定。同時，分析認為，內房企在「摸熟」香港市場運作後，來港投地出手將不會太過進取，亦可打破本地大型地產商壟斷的局面，對香港人而言，乃福多於禍。

地價平不等同樓價會平

　中文大學市場學系教授冼日明認為，地價與樓價的關係實際上並不密切，地價貴會推高樓價只是市場上部分人的誤解。他分析稱，當年信和的火炭御龍山項目，每呎樓面地價只是1,000元左右，結果開售時平均呎價近9,000元，發展商足足賺了十倍，例子可反映即使地價平，不等同樓價就會平，反之亦然。冼日明相信，可否賺大錢的關鍵始終在於出售時的市況，但他特別指出，香港的地產發展文化已各自「埋堆」，外來人難以插手，故內房企難以在大片地皮上單打獨鬥。

關鍵還在「麵粉」供應量

　浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示，不難理解萬科作為內地龍頭地產商，定必有來香港發展的意慾，而投標的規則向來是價高者得，故不能指萬科聯同新世界「搶貴」地價。麥萃才不否認地價高或多或少會反映在樓價之上，但他認為沒有人可以擔保樓市一定會繼續升，包括發展商，幾年後的樓市動靜在現階段談論乃言之尚早。但可以肯定的是，是次萬科願意聯同新世界出重槌，可印證其對香港樓市發展樂觀。然而，麥萃才強調，最關鍵的還是「麵粉」的供應量，土地供應不足始終是樓價乾升的死穴。

正摸索港市場才出手進取

　資深產業測量師彭兆基指，是次荃灣西站六區以高於市價售出，乃萬科為了得到打入香港地產市場的機會而出手進取，估計日後當其「摸熟」香港市場運作後，投地出手將不會再像今次般進取，故長遠而言應不會搶高地價及樓價。而且即使買地成本高，不等同可將所有的成本轉介予買家，畢竟要市況暢旺之時方有水位，但若果市況不佳又要套現的話，平價促銷亦是在所難免。

　此外，三位學者均異口同聲地指出，香港過往一直由少數的大型地產商壟斷市場，現時增加更多具實力的內房企加入戰團，可令市場有更多的選擇，而且內房企與本地大型地產商合作，可互相利用彼此的優勢，了解更多兩地的樓市發展，整體而言是正面的影響。