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劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
政府於2月推出多項壓抑樓市措施，上周已就按揭證券公司收緊按揭保險計劃之措施作出分析，而今期再細談其他多項措施，當中包括推出「雙倍印花稅」，全面調升樓宇印花稅率，政府亦修例要求商舖、工廈及車位在簽署買賣協議要即時繳交印花稅，與住宅物業做法看齊，換言之增加了非住宅物業買賣成本。
與此同時，金管局亦推出了第六輪收緊按揭措施，包括：1) 住宅及工商物業按揭申請的壓力測試由兩厘加至三厘；2) 工商業物業按揭貸款成數上限下調10%，收入來自香港的按揭申請人，按揭成數上限由50%降至40%，收入非來自香港的申請人，按揭成數上限由40%降至30%；車位按揭成數上限定為40%，貸款年期最長15年。對用家而言，相信以加大壓力測試力度影響較為顯著。
加息壓力測試影響大
舉例，一名首次置業的買家月入30,000元，有意購買一個價值300萬元的物業，在新措施推出前，申請九成按揭，以按揭還款年期20年及按揭2.15厘計算，月供13,851元，供款佔入息比率為46.17%，少於五成水平；而在舊有壓力測試機制下，即加息2厘，月供增加至16,576元，供款佔入息比率55.25%，仍少於六成，符合上車資格。
但新措施推出後，壓力測試要假設按息上升3厘後，供款佔入息比率維持六成水平以下，按上述情況，買家在新的壓力測試之下，每月供款將增加至18,043元，同樣以月入30,000元計算，供款佔入息比率已即時升至60.14%，超出六成的指引。
在上述的情況下，除非買家能夠增加首期以降低按揭成數，或拖長供款年期，減少每月供款支出以通過測試，否則買家可能需要轉投銀碼較細的單位入市。
不過，筆者認為要上車客增加額外首期並非一朝一夕之事，相信選擇拖長供款年期的人士會較多。根據金管局住宅按揭調查數據顯示，去年12月的平均還款年期按月減少6個月至300個月(即25年)。筆者早前預期，隨著還款年期已設30年上限，加上平均還款年期尚餘五年便觸及監管指引上限，料今年走勢趨平穩，不過現時壓力測試力度加大，將促使部分置業人士選用較長按揭還款年期，屆時平均按揭還款年期將會重拾升軌。
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