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在地產市道好的時候，大舉負債取得了資金去發展，是積極進取的策略。但在環境不利時，負債太大則反過來會導致公司出現資金周轉困難，最終反而阻礙公司的發展。很多內房股公佈業績後股價強勁上揚，例如華潤置地(1109)，而有些公司公佈業績後則股價大幅下跌，這反映出公司的財技不同，效果不同。
投入資金巨 淨利潤率跌
恒大地產(3333)上周二公布了去年度業績，翌日股價跌7.45%，之後交易日再跌3.1%。恒大公佈的業績顯示，2012財年核心利潤較上年下降28%，至62億元人民幣，遠低於87億元人民幣的市場普遍預期。淨利潤率由上年度的13.9%收窄至9.5%。毛利率則由上年度的33.3%降至28%，是其大力發展三、四線城市投入了大量的資金所致。
恒大下半年核心利潤率為8.5%，為2010年以來的低位，核心利潤大幅低於市場預期，主要是由於確認銷售較預期少所致。儘管在此情況下銷售額仍有15%的增長。不過，與銷售規模相比，利潤率和流動性更為重要。由於恒大較多項目在三、四線城市，預計今、明兩年的銷售表現仍將乏力，未來淨利潤率仍有下調壓力。
為保持資金流動性需要，恒大於去年下半年通過下調平均售價促銷。於是淨負債率由去年上半年的96%改善至年末的84.2%，管理層估計今年包括新融資在內的現金剩流入為160億元，目標是在未來5年將平均負債率降至60%以下水平。
首停派息更顯現金緊張
恒大股價大幅下跌的另一個重要原因，是上市來首次暫停派息。其較低的實際收益及資產負債狀況已揭示了該公司有極大的資金需求，暫停派息更一步反映出公司的現金流已極度緊張。 ■太平金控．太平証券(香港) 研究部主管 陳羨明
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