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美國樓價上升勢頭強勁，2月份的樓價對比一年前同期，上升超過一成，是7年來最大升幅。但是，同一時間，斯托克頓市破產再加上就業數據差過預期，美國經濟好像非常矛盾，到底美國經濟發生甚麼事？
美國樓價確實升得很急，斯托克頓市的情況特殊。斯托克頓市不是現在宣布破產，而是早在2012年7月申請破產，原因是金融海嘯令物業價格下跌，市政府稅收減少，市政府亦理財不善。斯托克頓市的地理位置太偏僻，又沒有工作機會，上班要開車很長時間，汽油價格高企令到很多人不想住到那裡去，樓價無法跟著大市反彈。斯托克頓市最終接受破產命運。
美國的大城市有較多工作和投資機會，再加上汽油價格昂貴，很多人想搬到大城市居住。大城市的樓價就是這樣不停地上升。在美國投資地產要特別注意各地的房地產投資環境及物業價值差異。不要以為美國樓市會像香港那樣，旺區樓價上升會帶動偏僻地區樓價。在偏遠地區買樓追落後不是好主意。由香港投資者的角度去看，美國樓價剛剛開始急升，香港的樓價已經升到頂。美國物業的前景好過香港物業，而且不必支付買家稅，資金會被吸引到美國那邊去，對香港樓市造成壓力。
退市前趕上會帶動樓價
就業情況方面，美國實行全面削減開支，從這樣的經濟環境來說，美國現在的就業市場確實是向好。由於美國樓價上升，股價亦升了一大截，就業市場應該會有改善，但是不要期望短期內有很大的改善。
美國樓價應該還會上升。我們要分開兩方面來看，那就是土地價值上升和經濟因素。經濟因素方面，三藩市聯邦儲備銀行總裁威廉斯昨日表示，美國經濟復甦的力度，可能足以令聯儲局最早在今年夏季完結前開始削減買債規模，並可能在今年底前，完全停止買債計劃。聯儲局退市之後應該會加息，在美國買樓的人可以做15年甚至30年定息樓按，如果加息機會高，很多人想在加息前鎖定樓按息率而令到今年樓市旺起來，樓價亦會上升。
天然氣開發增土地價值
美國土地有很大的升值潛質，那是因為新的技術提高天然氣資源的價值。早前只是因為黨爭令到美國隨時破產，又令到經濟政策不明朗。實行削赤之後，經濟沒有陷入衰退，民主黨沒有阻止削赤的理由，掃除不明朗因素，再加上歐洲和日本經濟出了嚴重問題，美國經濟應該還有上升動力，推動樓價繼續上升。美國樓價上升有實質的經濟因素推動，不是炒賣推高樓價。三藩市半島樓價上升是因為矽谷軟件工業發展帶動居民收入上升，推高租金。租金上升，樓價自然會上升。南加州有些地區樓價上升是因為我以前說的天然氣和農業資源。美國的天然氣在初期發展階段，是發展最急速的時候。天然氣資源令到土地價值上升，增加就業和投資機會。 ■美聯金融財富管理總監 鄭明輝
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