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■陳李藹倫認為，樓市泡沫風險仍高。 張偉民 攝
——連番出招後 港府需求期望管理終見效
香港文匯報訊（記者 涂若奔）港府對樓市的需求期望管理終見效，經連番出手調控樓市後，扭轉了市民對樓價「長升不跌」的看法。港府最新的經濟報告披露，住宅樓價在3月份略跌0.1%，扭轉了今年首兩月平均每月上升2.6%的亢奮情況。本周最新的中原樓價指數亦回落0.28%。不過，政府認為，樓市泡沫風險依然很高，大家仍不能掉以輕心。國際物業顧問威格斯則預期，隨著樓市措施影響進一步發酵，今年樓價最多將跌10%。
政府昨公布的《2013年第一季經濟報告》（簡稱《報告》）指出，政府在2月底推出新一輪需求管理措施，一些本地大型銀行在3月又調高按揭利率，令樓市明顯淡靜下來。政府經濟顧問陳李藹倫昨指出，近期市場對樓市情緒出現變化，不再一面倒看漲，3月份整體樓價略為下跌0.1%，大單位跌幅較大，基本上扭轉了今年首兩月，平均樓價上升2.6%的亢奮情況，成交亦有所縮減。
樓價仍超出97年高峰38%
她表示，此前政府推出的「額外印花稅」有效打擊了投機活動，「買家印花稅」也成功壓抑了非本地需求，非本地買家只佔整體成交量不足2%，比去年首10月的平均數劇減七成。再加上增加供應的措施亦取得了一定成效，估計今年住宅落成量升至13,600伙，明年增至16,000伙，未來數年會持續增至6.7萬伙，是2007年9月以來新高，而隨著政府過去數年持續增加土地供應，供應量還會慢慢回升，相信未來數年供求失衡情況會得到紓緩。
不過，她拒絕預測未來樓價是否會下跌，並表示「政府不適宜評論何謂合理的樓價」，僅表示應警惕樓市的泡沫風險，政府會繼續留意及進行監察。但國際物業顧問威格斯則預期，隨著樓市措施影響進一步發酵，今年樓價最多將跌10%。（見另稿）
置業購買力惡化 飆至56%
報告又顯示，截至2013年3月，整體樓價仍較1997年歷史高位高出38%，過去4年樓價的累積升幅亦高達128%。另外，市民的置業購買力（即面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數）由上一季的52%飆升至56%，遠超1993年至2012年期間的47.9%長期平均水平。故陳李藹倫認為，樓市泡沫風險正進一步上升，「尤其在主要中央銀行持續採取寬鬆貨幣措施及隨之形成的低利率環境下，風險更高」。
陳李藹倫又警告，美國推出第三輪「量化寬鬆」（QE）政策，日本也推出了「雙QE」，全球流動性泛濫的問題非但未能解決，反而進一步惡化。雖然今年以來暫時未見到新一輪熱錢大規模流入本港，但仍需要留意該因素對資產市場的影響。
全球量寬 樓泡風險上升
對於有意置業者，陳李藹倫也一如既往地建議應「警惕和留意」潛在風險。她指目前的息口水平「低無可低，未來只會有一個方向（即上升）」，雖然無人知道息口何時會上調、幅度有多大，但供樓按揭通常長達20-30年，可以肯定在此期間息口不會永遠低企。此外，市民對自身的供款能力也應有所評估，如日後的收入穩定性受到影響，供樓的負擔將更加沉重。
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