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■去年訪港過夜旅客為2,377萬人次，按年增加6.5%。資料圖片
——見頂止賺 回避辣招 吸資發展
香港文匯報訊（記者 劉璇）股市氣氛趨好，市場颳起分拆風，繼長實（0001）拆售雍澄軒酒店後，鷹君（0041）、新世界發展（0017）亦公布分拆旗下酒店業務上市大計，連同打包分拆寫字樓及酒店資產上市的合和（0054），一時間有3隻酒店IPO推出，合共抽水約200億元。分析認為，地產商突然分拆酒店，原因有三：樓市見頂，趁高位套現；重稅辣招阻礙商廈投資，證券化則不受影響；酒店回報穩定，成長線資金出路。
鷹君、新世界發展和合和實業不約而同分拆旗下酒店業務上市，當中鷹君和新世界發展分別分拆旗下三間酒店上市，前者分拆朗廷酒店投資的三間酒店，其中兩間為五星級酒店，一間為四星級酒店；後者則分拆的三間五星級酒店。而合和則計劃分拆旗下寫字樓及酒店物業上市。
發展商未上馬先受惠
最終哪一隻更抵買，則要視乎最終定價及息率，但對地產而言卻肯定大有著數。如鷹君於今年年初向外界宣布分拆意向，其股價翌日便勁升14%；新世界當日亦受分拆消息影響股價上揚3%。
究其原因，新鴻基金融高級分析員李惠嫻表示，市場普遍認為現時樓價見頂，酒店作為地產物業的一種，估值亦達高峰，選擇在此時釋放酒店物業，可以更好反應資產實際價值，分拆出來的子公司資產價值得到體現，更易更好的帶動母公司。此外，分拆酒店後對地產商的盈利影響並不大，而由分拆產生的資金即可以用於發展核心業務又可降低負債，地產商因而樂此不疲。
其次，現時樓價處於高峰，政府又有樓市辣稅，地產商若想趁高價把整幢物業出售，較難找到人接手，但將酒店資產證券化，讓一些有意向投資物業，但受樓市重稅影響的投資者，尋找到一個可以替代的資金出路，每年約4厘至5厘的回報，會有一定的吸引力。
普通投資者門檻開啟
高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚對本報表示，投資商業物業，其實並不是普通投資者可以接觸到的，它需要較為豐富的投資經驗和大量資金作為支撐，但若將酒店物業證券化這一更加直接、透明的方式，相信會受到普通投資者的熱捧，也是地產商最佳的變現方式。
再者，如鷹君和新世界旗下幾家分拆酒店均為四星和五星酒店，其入住率均為八成至九成，對於幾家酒店未來的入住率市場均表示並不擔心，相對其他商業物業股而言回報更加穩定。
此外，本港低息周期持續，各地產股選擇透過股份和商業信托形式分拆上市，以高息作招徠吸引投資者，也成為其投資賣點。
一上：餘下分拆寥寥可數
第一上海證券首席策略師葉尚志表示，整體酒店入住率高企，地產商選擇現時分拆酒店物業上市，反映有市場需求。分拆趨勢已成形，餘下能夠將酒店分拆的股份寥寥可數。他坦言，未有對酒店股多作研究，但指出，相對而言，傳統收租股的回報仍稍為領先酒店類股份。
亦有證券界人士認為，地產商分拆酒店上市，不排除是看淡酒店業前景，趁現時市場周期見頂、估值較高時減持套現。分拆後酒店業務估值有機會掉頭回落，有意入市的股民應留意。
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