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■圖為洪水橋鳥瞰圖。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
在上月研討會上，規劃署副署長論及如何在維港以外增加土地供應量去滿足特區短中長期的土地需求。根據最新的人口推算，香港會在2012年時的715萬人增加到2041年估計約847萬人，即每十年需要提供容納40萬至50萬人的空間，也等同說未來30年會有三個新市鎮出生。其實現時特區是非常有效率地使用土地，只使用約四分之一土地資源已可容納715萬人口，並且約九成人口被公共運輸系統覆蓋，這是受益於新市鎮開展每每與鐵路發展一脈相連的關係。
環顧整體特區版圖，讀者不難發現將來新市鎮的選址主要有三個地點，包括沿著邊境的新界北部地區、新界西北地區和大嶼山地區，三個地區之中尤以新界北區的爭論性最大，可以預見困難程度最高，也會使這裡成為最遲發展的一個板塊。本文先論述其他兩個較優先地區，分析並探討其開發潛質。
新界西北發展主體就是洪水橋新發展區。規劃署會在今年內就該新發展區的研究進行第二階段公眾諮詢，針對就初步發展大綱圖的意見。根據現時規劃，洪水橋會發展成為住宅、商貿、物流及高增值產業。除了少數低密度住宅發展外，目前洪水橋還有些非常零散的露天儲物場和貨櫃場，她們佔用大片土地又破壞了生態環境，政府會探討如何取締並有效地利用這些棕地來發展，以充分利用其基建樞紐中心的優點。
現有的深西通道可連接深圳機場及前海地區，再者興建中的港珠澳大橋、屯門至赤鱲角連接路，加上仍在規劃的屯門西繞道，洪水橋將是一個往返兩個機場及內地如深圳、珠海、東莞、中山等城市的一個主要途經地方，是一個理想的物流/商貿地帶！
另一個極具潛質開發區是北大嶼山。現在香港國際機場位於北大嶼山，未來的港珠澳大橋的落腳點已規劃在機場附近，香港口岸的隔壁建設成為機場北部商業區。這個機場北部商業區佔地約七公頃，與機場緊密相連，盡享地利的優點，會進行妥善規劃，有望會發展成為繼中環/尖沙咀/銅鑼灣/旺角的副零售區。
另外，欣澳填海計劃仍在諮詢階段，目的是探討可否作為一旅遊門廊，取其鄰近𡂴士尼樂園和大嶼山纜車站的有利條件。而小蠔灣填海計劃則考慮作物流圈用途，但特區政府必須具體規劃洪水橋和小蠔灣兩區的分工，切勿互相產生競爭。為了應付未來各行業人才的有效「就地解決」，東涌新市鎮擴展計劃已完成第一階段諮詢，由現在8.1萬人口增至約22萬人。整體而言，大嶼山是一個新的經濟增長點，未來會成為一個住宅、商貿、旅遊、娛樂、物流和就業中心點，有效地服務港珠澳一小時生活圈內的所有市民。
但是不能否認，特區未來發展的計劃是滯後於鄰近地區。例如在深圳灣大橋兩岸，市政府已早體會到經濟效益並已於城市規劃上體現了所謂「橋頭經濟」和「關口經濟」，將大橋北區發展為南山區主要商業中心，包括各類項目如商業、體育、文化、零售。特區政府應該「急起直追」，將天水圍新市鎮未開發地帶和洪水橋新開發地區規劃一些有集群效應的新經濟和商業活動。
前海是中央批准的全新經濟開發區，並擬在近期開始出售土地，主要是未來規劃成為金融、服務和休閒的綜合社區。前海管理局已表明鼓勵和支持資本實力雄厚、開發經驗豐富、招商能力強、營運成效明顯的企業，特別是港資、央企，參與前海土地開發，未來十年不難成為特區外的一個副金融/總部經濟的中心點。特區政府在規劃北大嶼山和新界西北區時，應該充分考慮如何利用「前海開發」的空前機遇，達到雙贏局面。
未來十年，特區土地儲備肯定來自西部地區，如何去贏取機會，則看各企業家和投資者的部署了。小市民可以考慮買入大嶼山東涌市的私人樓宇，這些屋苑仍處於「低水」價格，但可以預料北大嶼山的未來十年開發會吸引大量區外人士進駐，升值幅度會追上市區地段。小投資應留意具「前海概念」的股票，伺機吸入去賺取未來開發所帶來的經濟效益。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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