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比富達證券（香港）業務部副總經理 林振輝
自4月國務院出台「國五條」以來，房價不跌反升，4月份合約銷售雖然比3月份降低約18%，但比上年同期升了11%。據統計，包括萬科等在內的9家房地產上市公司的5月份合約銷售按月平均增長24.89%，按年平均增長25.34%。可見「國五條」對房地產價格同銷售影響不大，市場預期未發生根本改變。
「國五條」細則裡，關於穩定房地產價格的解讀是維持房價穩定於一個城市合理水平，如房價漲幅不可超過市民可支配收入增速。根據國家統計局數據，過去12年城鎮居民可支配收入年增長均維持在9%至17%之間，換言之，房價合理升幅最高可為9%。一線城市裡，除了北京和上海規定房價與2012年持平之外，其他城市都實行低於可支配收入基準。可見「國五條」對市場價格約束力有限。
「國五條」對樓價影響有限
關於第二套房購買限制，「國五條」可以稱得上嚴厲，其目的是為了擠出投資需求。一線城市裡，北京實行最嚴厲限購，即禁止個人購買第二套房。其他一線城市則實行收縮提供第二套房貸款等政策。不過二線城市均消極應對或不實行實質性限制。此條例只在一線城市起到限制作用。
與此同時，許多房地產公司正在積極融資搶地開發新樓盤。在香港上市的中資房地產公司2013年前5個月發行債券錄得融資1,030億港元，已超過2012年全年融資總額830億港元。進入5月後，一二線城市土地市場明顯回暖，多地地王紀錄被刷新，可見房價上漲預期依然強烈。值得留意的是，嚴厲調控背景下全國土地分化日趨明顯。開發商為保證自身利潤更傾向於全力爭奪市場需求最旺的一二線城市區域地塊。
另一方面，5月份公佈的中國經濟數據令人失望，進出口崩盤，投資疲軟，通脹放緩，GDP增長放緩。考慮到房地產及其相關行業對GDP的貢獻，為保證就業率及GDP增長，中國需要一個健康的房地產市場。預計下半年中國政府不會推出新的措施打壓房地產行業，甚至有可能出現利好消息。筆者認為，「國五條」對房地產行業調控作用有限，加之整體經濟表現遜色，某種程度上需要房地產來提振經濟。因此預計下半年房地產行業將迎來發展良機。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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