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2013年8月9日 星期五
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樓市交投萎縮並不健康


http://paper.wenweipo.com   [2013-08-09]     我要評論

香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

 根據官方最新數據,6月份住宅樓價及租金指數均呈破頂新高,當中尤以樓價指數表現更突出,已連續兩個月上升。表面上似乎港府壓抑樓市各項措施藥力漸漸失效,但反觀成交宗數,卻顯示樓市正在大幅萎縮中,市道弱而樓價升,相信只是片面的現象,不宜以偏蓋全,過早判斷辣招失效。下半年還有「白居二」買家入市,在港府不撤辣招的環境下,估計中小型住宅仍是樓市焦點,但需留意一手樓盤的定價及銷情,以及按息走向,這些都足以左右未來樓市去向。

 差餉物業估價署8月份剛發表的《香港物業報告每月補篇》,指出6月份住宅樓價指數為242.9點,按月升近1%,已是連續第2個月上升,同期住宅租金亦重現升勢,最新報153.7點。但《報告補篇》的數據亦顯示今年上半年成交大幅下調,今年頭6個月住宅買賣合約共27,714宗,比去年下半年的40,132宗,下跌31%,而6月份成交3,740宗,比五月份4,276宗,下跌12.5%,這些反差數據,說明樓市在「價升量跌」的狀態中,不能就此判斷港府辣招失效。

 上述補篇亦揭示了中小型樓價及租金上升,而上半年中小型單位新增落成量大幅滯後於預期。原本預測2013年全年A類單位(實用面積431方呎或以下)落成量為1,489個,但上半年該類單位竟然錄得零新增供應!預測全年B類單位(實用面積431方呎至752方呎)落成量為7,600個,上半年亦只得709個,只佔全年該類落成量預測的9%。即是上半年中小型單位A及B類加起來只得709個。

 中小型單位現樓空置率偏低,卻碰上新落成量偏少,中小型住宅的需求用家主導,屬剛性需求,於是上半年中小型住宅跑贏大市。不要忘記上年還有2,500個「白居二」新增買家入市,焦點亦落在居屋、公屋等實用面積歸類A、B型的中小型單位。樓市局部環節供求失衡,居屋及可出售公屋的樓價屢創新高,傳媒早已經常報道。

 港府辣招的威力,暫時主要反映於整體物業的成交萎縮及炒賣絕跡之上,各類加辣印花稅較大金額的住宅所發揮的阻嚇作用亦較大。數據顯示面積較大單位C、D及E類住宅均跑輸大市,當中最大型的E類更錄得下跌,樓價指數由去年12月的268.4點下調至今年6月的267.3點,幅度0.4%。從成交金額統計看,今年上半年以每宗300萬至500萬元的成交相對較活躍,上半年這類金額的成交平均每月約佔整體成交40.2%,而去年下半年的數字約為33.8%。

 至於一、二手樓買賣所佔市場成交,過去一年大約徘徊於一手佔整成交1成至3成之間,但6月份卻下跌至只得歷史低點4%,這反映政府實施一手樓新例後的市場滯後銷售數字,相信是發展商在適應新例中的數字,筆者指出這個百分比如果持續低企不健康,市場價格往往由新盤帶動,假如新盤市道持續不振,甚至連包括加優惠及高佣促銷都採用過仍無改善,一個可能是出現劈價賣樓,另一個可能是發展商減少甚至停止投地,對市場來說,這些都是負面因素。 ■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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