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2013年12月24日 星期二
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金管局:交投減 港樓價仍過高


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■金管局認為,本港物業估值依然偏高。

香港文匯報訊 (記者 黃嘉銘)美聯儲局明年一月開始減少買債規模,市場關注美逐步退市對本港樓市的影響。昨日金管局季報及皇家特許測量師學會(RICS)的報告,均認為本港樓價偏高,其中RICS認為,本港住宅樓價高估三至四成,預期明年全球流動性將收緊,本港樓價約有10%至15%之下調空間。

金管局最新一期的季報指出,住宅物業市場交投於第二季急跌後仍維持在低位,大約每月只有3,600宗成交,相比去年平均每月為6,800宗。近期一手市場成交雖有所上升,但與去年情況相比仍屬疲弱。加上投機活動亦持續低迷,確認人交易及短期轉售交易近乎絕跡。第三季整體樓價增幅放緩至0.9%,相比第一季及第二季增幅分別為5.4%及1.4%,而中原城市領先指數(CCL)仍然大致持平。

樓價與收入比率仍處97高峰

此外,金管局又指出,租金收入與利率差距亦已顯著收窄,令物業投資的吸引力下降,樓市冷卻或會令住屋財富效應轉弱甚至造成拖累。不過,金管局認為,物業估值依然偏高。樓價與收入比率在第三季達到14.6(即以家庭入息中位數計,要14.6年的家庭收入,不吃不喝方可買一個538方呎(50平米)的單位),相當於1997年的高峰水平(1997年同為14.6);而收入槓桿比率亦遠高於50%的長期平均水平。

另一方面,本港低息環境持續,平均按揭利率亦維持於2.24厘的低水平。隔夜及3個月香港銀行同業拆息大致穩定,分別維持於0.09厘及0.38厘附近水平,零售銀行平均資金成本的綜合利率於第三季保持平穩於0.32厘,到了10月則微升至0.34厘。

料有10%至15%下跌空間

皇家特許測量師學會昨公布的「RICS雙周亞洲經濟與房地產研究報告」指出,本港住宅樓價看來已被高估三至四成。雖然香港經濟目前仍處於低於長期增長的水平,但前景未如想像的壞,這點可由部分經濟指標來印證。製造業指數在11月錄得52.1,為自今年二月份以來最高。另勞動力市場仍然保持穩健,失業率在10月份維持3.3%。然而,中國內地增長放緩情況持續,旅客來港消費額度減少將繼續對本港零售業的增長有負面的影響。

該學會表示,自2月份政府調高印花稅率後,置業需求顯著回調。11月份住宅物業成交量再次下跌,跌幅為46%,至僅有3,790宗成交,而樓價指數則較去年同期升9.7%,但增加速度已經緩減。

由於需求量持續減少,預期未來數月價升量跌的情況將會持續。該學會認為,由於明年全球流動性將收緊,令本港樓價約有10%至15%下調空間。

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