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■馮建業(左)指，發展商不少銷售手法存在灰色地帶。 張偉民 攝
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）一手銷售新例實施至今，發展商賣樓手法五花八門。一手住宅物業銷售監管局（銷監局）專員馮建業昨亦直言，發展商賣樓手法「創新」，特別舉出5種「非常危險」的銷售安排、宣傳手法等。例如近月發展商以不同折扣優惠作招徠，本無問題，但每每標榜「平均折實價」就可能違例，因為並非每個買家都可以享盡所有折扣，將不同條件下的折扣劃一成「平均折實價」已造成誤導。
《一手住宅物業銷售條例》去年4月底實施，至去年底約8個月內，銷監局共收到29宗投訴，當中有4宗至5宗屬較嚴重個案，主要涉及銷售安排及失實陳述等。當局已處理當中25宗，尚有4宗正在調查。馮建業指出，雖然發展商已逐步適應新例，但不少銷售手法則存在灰色地帶，「非常危險」，可能已經違法而不自知，其中以「平均折實價」最受到關注。
「平均折實價」易誤導
他表示，發展商經常以「平均折實價」宣傳，但要注意並非所有準買家均可享用相關樓價折扣，可能準買家必須是發展商的會員，又或是即供付款才符合要求。不過發展商不可能每次宣傳均列出相關條件，只劃一以「平均折實價」來形容，若準買家因此受到誤導，以為相關折扣未有條款限制，發展商可能因此違例。
此外，發展商經常會於樓盤未開賣前公布查詢數字，當局並不鼓勵。馮建業指，假設某樓盤查詢1,000個，可以估計發展商是有保存紀錄才會有查詢數字，當局有理由懷疑在相關查詢，準買家或已留下聯絡方式、購樓意向等。條例不容許發展商於公布價單前收取購樓意向，即發展商若有接獲查詢並保存紀錄，已有違例風險。建議發展商跟價單公布售價，並以呎價範圍取代「平均折實價」。
先到先得賣樓造成混亂
馮建業亦狠批過去不少銷售安排容易造成混亂，例如大型樓盤以先到先得方式賣樓，屬「無安排的安排」，易造成爭拗及排隊打尖等問題。將抽籤外判給地產代理亦會不公開不透明，必須理解一手銷售條例要求發展商要清楚列出銷售安排細節，否則已屬違法。另外，地產代理於樓盤未開賣前於手機或社交網站等公布參考價或意向價等亦已違法。
銷監局已將上述的不當銷售方法告知發展商，亦會將一些調查個案，以及局方就個案的建議一併交予律政司，讓律政司決定是否檢控。問到會否修訂條例，他強調相關法例已經足夠，且須給予發展商自由度去決定如何賣樓。每次局方介入一些有問題的銷售安排時，發展商亦即時更正，令混亂得以控制。
樓書出錯多涉技術問題
馮建業強調，當局與發展商一向有溝通，最近就按業界的最新查詢，增加18個「常見問答」，認為大部分發展商均守法，有誠意賣樓，但卻經常有「創新」的賣樓方法。局方若意識到有可能違法，必須及時指出。
運輸及房屋局常任秘書長柏志高昨出席立法會房屋事務委員會時亦表示，雖然多個發展商於初次提交樓書時未能符合新例要求，但大部分出錯涉及技術問題，並無對買家利益造成實際影響。
值得一提的是，馮建業指新例實施後，當局去年接到多達1,100個查詢，批評部分發展商擁有強大的法律團隊，許多問題早已知悉答案，但卻向局方查詢，主要希望就個別情況取得當局「是／否」的回答。當局已盡力回答，去年90%查詢10日內回覆，認為成績已有交代。預期新一年新盤更多，當局的挑戰會更大，會繼續謹慎處理不同情況及投訴。
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