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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
2014年首季，樓市受到農曆年長假期效應影響，新盤及二手市場均出現物業買賣兩閒局面，不過踏入次季，發展商的推盤步伐明顯加快，各大新盤傾巢而出，重新為樓市注入動力。與此同時，部分二手業主亦減價求售，刺激物業交投回升。雖然現時新盤與二手市場造價收窄，令不少置業人士入市興趣增加，不過礙於新盤備受多項樓市需求管理措施限制，尤其涉及銀碼較大的換樓市場單位，普遍未能符合按揭保險計劃的要求，因此不少新盤設有二按貸款計劃，以協助有需要的換樓客解決按揭上的問題。
按揭保險計劃(下稱「按保」)自從2010年8月起，四度收緊申請資格，申請門檻日漸提高。現時按保只接受600萬元或以下住宅物業的申請，置業人士入市難度顯著增加，當中更只有價值400萬元或以下的物業才可申請最高九成按揭，變相壓抑400萬元以上物業的購買力，嚴重影響換樓市場動力，以致新取用按揭保險貸款價量反覆回落。根據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司數據顯示，2014年1月的新取用按揭保險貸款宗數跌至只有216宗，涉及金額僅6.5億元，按月同步減少26%，創2009年後有紀錄新低。
換樓客傾選一手盤
筆者認為，換樓市場被壓抑多年，已累積不少購買力，由於新盤訂價吸引，加上發展商提供稅項優惠及按揭優惠安排，相信不少買家將傾向選購一手新盤作換樓之用，因此二按計劃無疑有助解決貸款上的難題。而事實上，市場上對高成數按揭產品存在需求。從金管局公布之最新數據可見，新批出按揭貸款，涉及一手的按揭貸款金額，佔市場的比例自去年7月起連續7個月上升，繼今年1月突破三成半，2月進一步升至37%，直迫四成，創2004年2月後新高，而二手比例最終跌破五成至47%，創近7年新低。值得注意，新批出按揭貸款當中，涉及二按計劃的貸款亦顯著急升，2月錄得143宗，涉及貸款額達6.09億元，按月分別上升14.4%及21.1%，貸款額更創2008年1月後新高，明顯與一手按揭佔比增加有關。
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