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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
在上財政年度中，港府已售出了33幅住宅及9幅非住宅(含加油站、物流、商業、數據中心及酒店)用地。再細分之下，住宅地中有九幅由大型地產商買入，佔總金額比例只不過38%，是近年新低；反觀中小型開發商則愈戰愈勇，且每每細地皮中的樓面地價更加突出，全力補充手中土地儲備數目。同時，讀者會發現實力雄厚的內房股公司加入香港土地市場，努力搶地去擴闊穩定的賣樓收入來源。
在住宅官地中，以新界區的屯門、將軍澳、九肚山和市區的啟德開發區之成交宗數佔大份，傳統市區的土地成交量則是不多。在非住宅類別中，香港紅棉路舊美利大廈和東九龍兩幅大型商業用地最為矚目，反映其地皮的稀有性和東九龍地區的再發展巨大潛力。作者特別分析今財政年度的賣地計劃，以供開發商及投資者作為入市的部署！
從地政總署的賣地計劃中，大家看到今財政年度特區政府預售42幅土地，其中住宅用地有33幅(含13幅低密度住宅用地)及9幅商業/商貿用地。如以往幾年，住宅土地都集中於新界地區，佔上22幅，而傳統市區只有11幅，香港島有4塊和九龍區有7幅。新界地區內，以屯門、大埔及沙田為主要土地來源地，今財政年度沒有將軍澳及九肚山地應市。
大埔低密度住宅地密集供應
如果以低密度/豪宅土地以統計，則共有十三幅土地供投資者選購，香港區有2幅、九龍區有2幅、大埔區有7幅、另大嶼山長沙及西貢對面海各有1幅。今年政府密集式供應大埔低密度住宅土地，共可提供約四百萬可建樓面呎數，如以每個單位平均1,000至1,500平方呎，則會供給起碼3,000個住宅單位。筆者不難預見該區土地會重踏九肚山區後路，會愈賣愈平且出現有價無市的情形。測量界估計的現時地價徘徊在4,000至5,000/平方呎，但當該區土地競投至最後階段時，可以預見會下試4,000/平方呎，發展商可以看清形勢大有機會最後「撿到平貨」！
如以金額來比較，今財政年度豪宅地王將是大窩坪延坪道或者赤柱黃麻角道(RBL1201號)之爭！延坪道地皮原來是綠化地，早前建議改劃住宅惹來居民強烈反響，政府新近提出修改方案，建議削樓面面積約28%，會令地價起碼減少30%。但如果更新方案最終獲得通過，該地皮是不俗的豪宅地段，鄰近帝景峰和九龍塘豪宅地帶，附近大型商場、浸會醫院、多所國際中小學及多間私人會所齊備，且交通便捷，不失是今年市區首選的住宅土地。
大發展商垂涎兩幅港島豪宅地
筆者預計競投氣氛熱烈，是大型開發商必爭之地！另外兩幅港島赤柱黃麻角道土地應是大型開發商關注的，她們鄰近已建成的豪華屋苑，其一二手市價已經形成且尚算活躍，合併發展兩地可以提供約24萬平方呎樓面，應是大型開發商的「囊中物」。今天市場估計約共可售62億至67億(樓面地價是26,000-28,000/平方呎)，大家留意該地價會否突破30,000大關，地價高低會成為豪宅價的未來指標。
在云云商業用地中，筆者特別關注幾幅，包括尖沙咀中間道15號、灣仔告士打道舊警署及宿舍地、東涌53A區酒店地及觀塘區「特大」商業/辦公室土地。當中除了觀塘商業用地外，其餘三幅可以興建酒店用途，尤其是中間道及告士打道地皮更位於傳統商業/旅遊/酒店重要地帶，預料是眾大型地產商及酒店業主不二之選。灣仔告士打道地皮的規劃用途是酒店/商業/社區/文化用途，該地佔地約42,743平方呎，由前後兩幅土地組成；前者是舊灣仔警署約佔地21,345平方呎，已被政府列為二級歷史建築，不可以拆卸重建，只可進行內部裝修以配合未來用途，而後地約21,270平方呎可建約255,000平方呎樓面，則可重建為酒店/商場/辦公樓，中層樓以上盡享海景，兩地可用地下通道相連。
筆者建議將前地建築物重新內裝成為高級商場，後地重建為高級酒店，其發展模式與尖沙咀舊水警總部相似。發展商應延續內/外專業建築師對該地進行詳細規劃，才可準確計算出前後地的市場價值，其協同效應不可以低估。東涌53A區的酒店地是特區中少有可以規劃成為旅遊度假的臨海酒店，非常適合具有度假式酒店經驗的業主或綜合大集團，現在的市場價值約為18億元，會是被低估了！
面對未來幾年的巨大中小型住宅用地的供應量，尤其是集中於將軍澳/元朗/屯門區，大家可以預見今財政年度新界區中小型住宅用地買賣趨向平穩，地價「橫行」的機會較多，中小型開發商是增加土儲的良好機會。
總括來說，今財政年度的焦點是商業用地及市區豪宅土地，其榮辱會牽引大市的走向，而中小型住宅土地則會平穩地走下去。筆者希望不會再出現流標情形，否則對後市的負面影響不少。列位開發商謹記在每幅土地入標前，必須進行工程/建築詳細估算，清楚計出其建築成本和預測未來幾年成本上升的空間，然後研究該區市場供求關係去確定現在樓價及預測未來走勢，餘值才是真正地價！稀缺市區土地不妨進取些，但新界地段則小心為上。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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