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■政府為樓市「辣招」首次「減辣」，起碼為市場一掃再「加辣」的恐懼。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
財經事務及庫務局局長陳家強上周二（13日）在立法會會議上公布兩項有關樓市「辣招」的技術性修訂，這象徵着政府為樓市「辣招」首次「減辣」，但並非「免辣」，起碼為市場一掃再「加辣」的恐懼。微調措施具體是放寬豁免雙倍印花稅的6個月換樓期限，由簽訂臨時買賣合約開始計算，改為正式合約才計；另連住宅買入的一個車位(不論是否位於相同住宅建築物內)，也獲豁免繳付DSD（雙倍印花稅）。
政府這次微調，照顧了換樓客的實質需要，並有利樓花銷售(尤其是較遠期)，有助未來較充沛供應量的「大銀碼」樓花供應量銷情。無論如何，措施對整體樓市的刺激不大，政府官員更明言並不是短期內撒銷「辣招」的先兆，這極有可能是政府向立法會議員釋出少量善意，促使《條例草案》於議會中可以順利通過。
料短期再擴「微調」機會不大
這邊廂市民一般對微調「辣招」反應良好，但另邊廂政界及商界似乎還未接受，紛紛重提日落條款、全面豁免非住宅物業的DSD、公司購買物業放寬「辣招」等等。從政府考慮多時的再次修訂草案來看，政府短期內再擴「微調」範圍和條款的可能性不大，各持份者亦別過分憧憬而貿然追貨入市。
如以去年政府宣佈「雙辣招」和今天經濟相比較，大家不難發覺影響投資者入市的因素已發生不少變化。除了關注未來樓宇供應量外，買家現在更加看重的包括美國退市速度對資金流向和利率上升的影響，內地經濟放緩對特區經濟打擊有多深以及未來本地各項政治爭拗如「佔領中環」、政制諮詢等等如何解決。以上的宏觀經濟/政治因素對樓市的影響遠比政府的「辣招」更大。
筆者預料未來6個月，各項經濟 / 政治因素會產生不能預計的變化，政府應以具彈性的思維去應對「複雜而多變」的形勢，拋去以往「被動」的手法。以往政府是希望「以非常政策」去買下幾年緩衝期，等待市場供應量增加去平抑樓價，這個「如意算盤」未必可以打響了。
面對微調「雙辣招」措施，一手發展商應該立刻應對，盡量迅速銷售遠期「大銀碼」樓花單位。短期而言，發展商仍要提供各類稅費回扣、二按優惠、延長樓花期等刺激措施，以深化銷情。面對市場換樓購買力被發展商強力吸納，二手業主如果想快些將樓宇「脫手」，應該要採納合理樓價、較長成交期或提供業主二手按揭等等手段。無論一手或二手市場被激活了，可以肯定物業按揭市場轉趨復甦，對銀行業務有所貢獻，未嘗不是行業的一宗好消息。
上周本港股票市場內房股股價出現回勇情況，亮麗表現是市場人士相信內地房市會鬆綁還是股票已超賣反彈呢？市場人士解讀為中國人民銀行加快個貸發放的影響，以應對首四個月內地房地產開發和銷售數字不振的局面。
人行出招冀樓市平穩發展
5月12日人行舉行住房金融服務專題座談會，向各大商業銀行提出了五大要求，重要內容是優先滿足市民首置普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸利率水平，及時審批及發放符合條件的個人住房貸款，加強監測分析住房貸款風險及建立信息溝通機制並及時向社會給予回應。筆者會解讀為人行出招主要針對去年至今部分銀行對按揭業務「不願貸、拖延貸、漲價貸」情況，目的是要求商業銀行加快個貸發放給自住及首置市民，以便支撐樓市平穩發展。
對於中央及地方政府而言，樓價不希望是「大上大落」，不單經濟問題，如不妥善解決是巨大政治問題。最近期的內地商業銀行減少對物業市場放貸是考慮商業因素，包括利率趨升，樓價上升後續風險加大及自身銀根不足。如果單憑人行「出口術」但貨幣供應不放鬆，這對扶助樓市作用有限。
其實不難發現，在監控金融風險及地方債危機的大環境之下，貨幣政策放鬆空間有限，雖然人行盡力「口頭」力谷首置房貸，但商業銀行於前面經濟看不清形勢，不會輕言放寬樓市信貸。內房股短期領漲可能只是「短暫光輝」而已。後市如果走向大眾市民對未來房價的預期，則2013年急升後普遍都是「短期看淡」。
總括來說，內地及港府是不會輕易放寬樓控政策，局部微調措施不時會出台。大方向仍是繼續嚴格執行房地產調控政策，只會適度放開首置人士貸款去滿足健康的剛性需求。政府需要密切監控市場，以彈性手法去面對未來經濟不明朗因素，避免房市強力振盪而產生的負面影響。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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