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■環宇海灣人頭湧湧，開售至今已售出1400伙。資料圖片
學者：地價愈賣愈低 入市小心「摸頂」
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）本港樓市最近出現一個畸形現象，這邊廂新盤熱銷，大批用家換樓客湧入市場買樓，但那邊廂發展商卻對投地興趣缺乏，地價屢創新低。有學者直指，所謂新盤「小陽春」，其實夾雜了多項買樓優惠，樓價其實有跌無升，反而發展商減少投地，反映對後市並不看好，市民入市須小心「摸頂」。翻查紀錄，更發現長實、新世界於政府上一個財政年度(2013-14年度)未有買入一幅住宅官地，情況極為罕見，或反映樓市已屆「強弩之末」。
隨着早前大埔及啟德兩幅地皮售出，2013-14年度的賣地正式告一段落。本報統計整個財年內，政府一共賣出33幅官地(撇除流標的大埔白石角科進路地皮)、兩幅鐵路上蓋項目及兩幅市建局地皮，官地推出數量為歷年新高，但最令外界意外的是，長實、新世界兩間「大孖沙」，整個財年內竟然未有中標任何一幅地皮，每次投標都鎩羽而歸。
白石角屯門地價創新低
除大型地產商減少買地，各區地價亦明顯回調，尤其供應量最多的屯門及大埔區，地價屢創新低。其中白石角一帶地價更出現大幅降價，繼3月大埔白石角科進路官地流標，緊接5月份同區科研路官地就以樓面地價每呎僅3,300元，創下白石角發展區的地價新低；屯門區亦同樣地價低迷，4月份井財街官地樓面地價僅1,938元，3個月內兩度打破12年地價新低。
城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，傳統大型地產商減少買地，對樓市有一定「啟示」，因為發展商買地建屋，看的發展年期數據長達2至3年，減少買地甚或出價極低，反映他們對後市並不看好。再加上大型地產商手持土儲多，他們入標時亦須衡量是否能順利清貨，出價低顯示他們對於未來能否去貨有擔憂，出價有憂慮，自然不及一眾中小型地產商進取。
新盤熱銷僅定價奏效
地價低開的同時，最近荃灣環宇海灣卻單日速銷591伙，樓市表現與地價背道而馳。潘永祥指出，該批單位包含多項置業送稅優惠，開價低於同區二手，對用家自然有吸引力，所謂熱銷，其實只是發展商定價策略奏效，其實樓價並未因此上升，他說：「除非有新盤高二手樓差價超過兩成，而又賣個滿堂紅，咁就可以話樓市上升喇。」
最近大批市民入市買新樓，潘永祥提醒要小心「摸頂」，因為後市仍充滿風險，美國方面醞釀加息，政府對於辣稅亦未有放鬆，更坦言除非有實質住屋需要，否則市民還是不要入市為好。不過，他亦承認今日經濟環境好，失業率低，大部分打工仔有人工加，這個時候忠告市民不要買樓，或許只是「熱臉貼冷屁股」，正如好天氣叫人帶傘，沒有多少人會聽。
辣稅一手新例礙出價
有測量師更指，大型地產商明顯無心買地，因為以其財力，不可能全年都未能成功中標。事實上，除長實、新世界外，多家大型地產商在港投地比例亦有下降，一部分原因在於辣稅，政府實施一手新例等，影響物業投資環境，而外圍環境變化，亦影響發展商出價。
類似長實、新世界等的大型地產商，業務不止地產這個範疇，營商環境轉差，自然需要分散投資，減低風險。事實上，長實雖然長達一年半未在香港買入地皮，但同時間卻積極擴大海外版圖，「棄亞入歐」的趨勢已成，有言論認為長實希望藉海外投資，減低香港投資物業環境改變的風險，亦不想將投資局限在地產業務上。
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