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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
政府差餉物業估價署最新數據已證實本港樓價重納入升軌。同樣地，中原城市領先指數已經連續四星期向上，今年已累計升達1.9%，並預計升浪會維持至第三季，可以有望創下新高。今次樓市升勢是受惠政府延長DSD換樓豁免期，發展商利用低價和各種回贈手法去速銷「上車盤」及「換樓盤」所誘發的，一舉將已積累逾年的購買力釋放出來，形成第二/三季「小陽春」樓市乍現。
在樓市暢旺的同時，本地經濟正潛伏不少隱憂。五一黃金周效應不再，零售業進入持續旅客消費模式的轉型。香港大學經濟及商業策略研究所將今年全港GDP預測下調0.4%至3.1%，而通脹率仍維持4%以下。特區的政改諮詢報告料今周發表，同時特首向人大常委會提交報告，預料人大常委會將於八月開會就政改框架作出正式表述，政改方案預料於年底出爐。反對派已預表「佔中行動」會隨着他們所建議的方案不被接納之下會於八/九月間啟動，這正是未來特區經濟最大的不穩定元素。投資者/自用者普遍認定「佔中行動」是利淡經濟元素，究竟對未來香港樓市有多大影響呢？
根據金管局的相關紀錄，中環的金融機構多達160家，包括所有持牌銀行、接受存款公司及外資金融機構的本地辦事處，還未計算各大股票交易商及其他金融服務商。根據各方消息，相關機構已對「佔中行動」進行針對性部署，如在非中環核心區臨時運作或容許職員在家辦公但以電腦遠程監控，並透過可靠穩定的各種通訊系統與金管局聯繫。
與銀行業不同，證券行會遭遇較大麻煩，因為交易/清算/交收必須現場進行，並股市開盤後工作必須無中斷。除了「佔中行動」會短期影響金融活動的運作外，更加重要是打擊外國投資者對本港作為全球金融中心之一的信心，其可能不斷重複性嚴重影響特區長期經濟競爭力。
房地產投資是屬中長線行為，取決於產品供求情況，市民普遍供樓負擔能力水平、銀行利息高低和走向及對該地區長遠經濟/政治預測等等。根據政府金管局及一些大銀行分析，現時香港「房價對收入比」較1997年亞洲金融風暴相同或更高，樓價再大幅上升的空間不斷收窄。再者，今屆政府銳意增加未來十年整體住宅供應量，且拍賣土地時更「以量取價」，期望可以確定市場提供充足土地來平抑土地/房屋價值上升趨勢。
最近期的「小陽春」市場被解讀為發展商有效地應用「價格戰」去吸納市場積壓的購買力，當下半年發展商繼續以合理價格去速銷增加中一手樓供應量時，「上車」和「換樓」需求量便走向正常化，價格下行風險會增加。筆者預料下半年的一手銷售量應可創下新高，但售價只可以「橫行」。二手樓市看一手新盤取向，是較為被動的，當一手樓價「橫行」時，二手樓價(尤其是大型屋苑中型單位)再被大幅推高的可能性不大，成交量會變向萎縮。
政經因素對豪宅影響較大
「佔中行動」利淡中長期投資氣氛，對豪宅打擊較大。豪宅購房者主要來自中型樓宇換樓客、本港/境外富裕一群，投資者(主要中長線投資行為)及大型機構/房地產商/房地產信託基金等等，大多沒有迫切性，較看重本地政治/經濟元素，任何利淡投資環境的行為促使她們「靠邊站」，待穩定下來才再入市。「佔中行動」會大大打擊本地投資穩定性，不容易確定其破壞程度、週期因素、復原速度等等，對豪宅投資意慾衝擊最大。
最近某本地發展商以「招標」形式出售三伙「超級分層豪宅」，到了截標前五分鐘才有兩名代表業主的代理人士入標，最後只成功以輕微低於市場價售出最高層一單位，餘下二單位需要收回，豪宅投資者/用家的審慎取態表露無遺！每年豪宅供應量有限，大業主多待價而沽，未售出不難找到理想租客，預料豪宅的今年表現會穩中微跌，心急求售的小業主只可削價10-15%求脫了。
高檔消費減 一線「吉舖」增
當特區政府「微調」辣招時，部分工商舖投資者解讀為放寬工商舖物業的「辣招」前奏曲，但似乎政府短期內向非住宅撒招機會不大。因為自由行旅客的消費模式改變，高檔消費風光日子不再，租客開始撒出一線街舖或減少一線零售區的分行數目，形成今年第二季起湧現大量一線區「吉舖」，這會對一線租金/售價形成下調壓力，預料達一成以上減價才可成交。
隨着本地失業率偏低和大眾市民近年工資水平增長幅度不俗，她們對日常用品/耐用品/飲食需求維持平穩增長，令二、三線舖租需求不錯，預料她們的租金/售價水平會錄得年增長率與通脹率看齊。除非「佔中行動」時間拖長，零售物業受影響會不太大。
辦公室市場取決於本地營商環境及經濟展望。「佔中行動」會打擊投資信心，如果長期未獲解決則趕走外國投資者，辦公室需求不振，寧可轉到鄰近商業中心如上海、廣州、新加坡等等，繼而影響就業情形，尤其高端收入一群，對整體經濟影響深遠。
「佔中行動」日漸逼近，期望反對派人士克制，靜下來跟政府對話，謀求對方在合乎基本法框架內找尋出互相可以接受方案，這實是市民之福，香港所望。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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