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■億京「爆冷」以39.398億元投得荃灣楊屋道綜合發展用地。
樓面呎價3693元 創區內兩年半新低
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 在土地供應持續增加及美國加息步伐愈行愈近情況下，樓市前景添壓，新界區地價再度「插水」。上周吸引多達11個財團捧場入標的荃灣楊屋道綜合發展用地，昨開標卻未能帶來驚喜，最終億京「爆冷」以39.398億元中標，較市場預期下限低逾13%，樓面地價每呎跌至僅3,693元，創荃灣區兩年半地價新低，亦平過同日開標、由宏安投得的馬鞍山恒光街地盤。億京透露，今次為公司首次投得有住宅元素的官地，亦為歷來買入最大一幅地皮，預計總投資額肯定超過百億元。
荃灣楊屋道地皮鄰近荃灣西站，整個區份屬於近年其中一個新晉發展區。上周五截標時，地皮仍吸引多達11個財團入標，市場憧憬地皮造價理想，可惜地理上的優勢未能沖淡各項負面因素，地政總署昨開標，「大孖沙」包括長實、恒地、新地、新世界等全部「大熱倒灶」，地皮由億京以39.398億元中標，低市場預期下限13.11%。
翻查紀錄，今次每呎樓面地價僅3,693元，更跌至荃灣區兩年半的新低，僅高於2012年1月華懋以樓面地價3,129元投得荃灣西站五區城畔。但比起2013年1月新世界及萬科聯手投得的荃灣西站六區地塊(樓面地價每呎5,088元)，卻大跌27.4%。
大地產商擁重貨 出價審慎
第一太平戴維斯大中華區估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，大型地產商手持多個大型項目，面對不明朗的後市，加上未來市場供應多，出價自然更審慎；反觀億京近年於東九龍發展多個商業項目，多屬低價買入高價賣出，「嚐到甜頭」後，為鞏固其商業王國，面對這個大型綜合項目出價會更積極。
億京：總投資料逾百億元
億京發展項目籌劃經理黎裕宗昨回應本報查詢時，坦言今次投得項目，因為地盤具有商業元素，這個部分相對有利潤，而住宅部分就較視乎地點的因素。
他透露，今次為公司首次投得政府帶住宅元素的官地，亦屬於歷來買入最大幅單一發展地盤，預計總投資額逾百億元。住宅部分會按照賣地章程的要求，提供最少790個單位，平均單位面積約536方呎，無意再令單位面積更細，因為市場未必接受面積太細的單位戶型。商業部分則仍未決定興建寫字樓還是酒店。
一向專注發展工商物業的億京，對上一次競投住宅地已追溯至10年前，近年亦只零星發展住宅項目，包括深水埗尚藍天、牛津道2號。黎氏坦言，過去10多年之所以少買住宅地，皆因「計唔到數」，事實上公司於03年沙士前亦發展多個住宅項目，只是沙士後一直未有覓得更多發展住宅的機會。
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚早前預測地皮樓面地價低至4,250元，屬市場預期下限，惟最終僅以3,693元批出，較當初估計便宜13.11%，張氏昨聞知後亦大感意外，相信與地皮本身帶有六成商業樓面有關，由於該部分不可拆售，回本期長，增加發展商出價上的顧慮。
多項限制降低發展商興趣
另外，為增加通風，當初規劃時，當局於地盤中間劃設一條38米闊的非建築地帶作通風廊，令地盤分割成東西兩個部分，東面發展商業，作為附近工業區的屏障，西面則發展住宅，地盤亦需要進行一定的後移，多項限制下，令樓宇建築被迫壓縮在一定的範圍內，設計彈性減低，亦降低發展商興趣。張翹楚預測住宅落成後每呎實用呎價約11,000元水平。
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