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港鐵即日招標 入場費低至28.5億增彈性
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 港鐵大圍站項目截收意向書後僅一天，即火速推出招標，招標條款細則亦曝光，除補地價103.5億元，較兩年前跌18.5%外，最特別是讓發展商選擇商場樓面，如果棄購商場，可以扣減補地價75億元，變相發展商只需支付28.5億元即可入場，被業界認為「大小通殺」，除大型地產商外，中小型發展商亦有機會入場，市場競爭大增。然而，港鐵亦設分紅下限15%及提前分紅門檻為發展收回成本七成起計，增加其利潤以作平衡。
港鐵大圍站項目周一剛截收意向書，收到破紀錄的23份。港鐵發言人昨日即旋風式宣布即日起招標，10月13日截標。市場消息指，今趟招標條款作出大刀闊斧的改動，除補地價較兩年前首度招標的127億元大劈18.5%，至103.5億元，折合每方呎樓面地價僅3,829元，亦可由發展商自行決定是否要購買商場。
補地價金額劈近兩成
據悉，港鐵提供兩個方案，方案一由發展商支付全數補地價103.5億元，並擁有整個項目發展權，包括商場樓面及管理權。方案二則是發展商只須付出補地價中的28.5億元，餘下75億元由港鐵支付，代價是放棄商場。同時，發展商仍須承擔整個項目的建築費，包括商場部分，並須於商場興建完成後即交付港鐵持有及營運。
若以方案二的28.5億元計算其住宅樓面，樓面地價僅1,390元，表面看相當優惠，但業界指該補價仍未計算發展商須負擔整個項目的建築費，以及分紅比例上的調整，不過入場門檻大降，對發展商已相當有吸引力。
麗新英皇入標興趣增
麗新發展高級副總裁潘銳民表示，新方案由於入場費減低，對於中小型發展商投標更有利，會研究是否入標。英皇國際執行董事張炳強亦指，由於入標條件更寬鬆、更靈活，對於中小型發展商亦增加吸引力，將研究其他招標細則再決定是否投標。
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，大圍站位於兩鐵交匯，商場部分價值極高，而商場規模更達652,514方呎樓面，今次港鐵以商場做餌，做法相當高明，讓市場大中小型的發展商均有機會入閘，提高競爭性，可說一個「雙贏」方案，亦預計日後流標風險降低，估計標書數目將較兩年前倍增至6份。
他比較兩個方案，直言雖然第二個方案降低入場成本，但以發展商角度，面對大圍站商場的巨大利益，仍會選擇全數支付補地價方案一，以興建「第二個新城市廣場」。事實上，港鐵近年亦銳意自行發展商場，不再局限只做管理的角色，如早前就公布首度獨資發展青衣城毗鄰商場，預計投資額20億元。
他續說，兩年前由於港鐵保留最值錢商場的一半權益，加上單計補地價127億元，即使扣減港鐵承諾支付的三分一補地價40億元亦達87億元，市場有能力支付的發展商相當有限，最終導致流標。他預計，今次將有更多發展商可以入場，但由於規模龐大，建築成本高昂，相信大部分發展商仍會選擇合組財團。
訂明分紅下限15%
但值得一提，港鐵提供上述兩個方案之餘，亦提高分紅門檻。條款列明分紅下限15%，價高者得。港鐵同時將分紅門檻提前，以往計算是由發展商收回全數百分百成本以上才作利潤分紅，新方案則只要發展商收回發展成本的七成以上即開始計算分紅，意味發展商隨時因未收回成本「蝕上加蝕」。
資料顯示，大圍站項目規模龐大，地盤面積521,107方呎，總樓面2,879,155方呎，其中住宅部分佔2,050,327方呎，可建2,900伙，商業樓面 667,368方呎(包括不少於14,854方呎單車停放處及單車徑)，另專上教育學院佔約 161,460方呎。
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