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劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
市場普遍預期今年樓價仍有上升動力,就此金管局總裁陳德霖明言,一旦樓市再升溫,當局「仍有空間」再遏樓市,惹來市場多番揣測。金管局日前率先向銀行發出兩項按揭貸款優化指引,包括收緊沒有實質業務運作的「空殼公司」之按揭貸款,以及收緊貸款人以物業租金計算供款佔入息比率的折扣。筆者相信,上述兩項優化措施主要針對一小撮投資者,對於用家而言,則未有實際影響。
以往銀行計算按揭貸款人的供款佔入息比率時,若貸款人以租金收入計算,一般會以七折至八折計算,有個別銀行對於沒有租金證明的按揭貸款人,甚至會拒絕接納將有關租金納入收入計算,坊間並沒有劃一的標準。銀行以折扣計算租金收入最主要原因,是將折扣部分用來抵銷物業維修保養、差餉地租及管理費等支出。
舉例,淘大花園一個實用面積約391方呎的2房單位,現時月租可達12,000元或以上,其次管理費每月約600至800元,連同差餉及地租每季約2,000元,全年計支出佔租金收入比例約一成,另外,物業放租稅務支出約佔15%,若計及維修費,則總支出有機會增加至三成以上。是次金管局微調措施,新措施在計算供款佔入息比率時,將原本租金收入可以最多八成計算為入息,降至租金收入證明最多只計七成, 而沒有租金收入證明的最多只可以六成計算,將標準統一後,除可方便業界跟從,亦有助銀行加強風險管理。
針對投資客 市場影響微
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,去年全年透過經絡申請按揭之客戶,超過97%為用家,而投資者比例僅佔不足3%,可想而知,當中以物業租金收入計算供款與收入比率的買家,實際數字更少之有少,因此是次金管局的優化行動,料對整體樓市影響輕微。
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