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香港文匯報訊 金管局新措施後已一個星期，雖然有市場人士認為中小型住宅樓價在政府推出各項綜合措施之後，或將大幅下調，但資深測量師陳東岳對此不敢茍同，理由是在剛性需求用家為主的情况下，中小型住宅樓價在年內只會在現水平窄幅偏軟，除非經濟大幅下調或按息大幅攀升則另作別論。
新辣招增供應初步收效
陳東岳於新一篇專欄中，主要分析政府房屋政策及土地供應的策略部署。他指出，中小型樓價近月急升，港府一方面透過收緊樓按去遏抑需求，同步推出足夠應付市場需求的年度住宅供應。就目前觀察，無論私樓睇樓量、成交量及樓價，均顯示初步收到冷卻樓市的效果。
陳東岳關注金管局收緊細價樓按揭之餘，對採用內評法的八間銀行，將住宅按揭的15% 風險加權比率下限要求，由新造按揭伸延至整個按揭組合，銀行需在明年6月底達標，而在今年6月底則要先達到最少10%要求。有業界人士指出，港府在美國加息前推出這些新措施，影響比降低按揭成數更大，亦可能是按息早於市場預期調升的先兆。陳氏提醒置業人士不宜掉以輕心，現階段決定置業或許應作預期加息2至3厘仍可應付的自我壓力測試。
另對於有評論指，金管局新措施打亂上車人士置業計劃，將逼使上車人士「下行」，一個可能是買更小的單位，另一個可能是買更偏遠的樓。陳東岳同意任何壓抑剛性需求的措施均只是權宜之計，可能會令到部分人士失望，提高首期門檻亦只會有利於資金較寬裕者優先置業，而資金較短缺者卻無奈地被排諸門外，但其實他們的置業的需求沒有得到滿足。
土地改劃有待各界支持
他認為，真正治本之道，還是政府推出足夠應付市場需求的住宅供應，而要確保未來有充足供應，有賴社會各方面的協調和諒解，在港府推出各項增加土地和住宅供應的措施時，予以支持和合作，始有機會令置業難的問題獲得解決。今年度尚有多幅未完成城規程序的預計出售住宅用地，陳東岳希望地區人士予以大力支持，好讓這些用地如期推出。
就新一年度賣地表觀察，陳東岳指出，下年度賣地計劃，推出29幅官地，當中16幅為新增用地，市區佔三幅，其餘主要是新界區，或有助於紓緩近期新市鎮樓價上升壓力。而連同港鐵、市建局項目等，估計可建28,470伙。雖然部分官地未完成改劃程序，但單計已完成或接近完成規劃程序已達1.16萬伙，加上其他供應來源。陳東岳認為，要達致年度1.9萬伙的私樓供應目標機會大。
發展局局長陳茂波早前指出，近兩季所推地皮都不設限量條件。陳東岳認同做法，相信可讓發展商有更大彈性去設計樓盤單位面積，更靈活去調整設計以適應市場需求的不斷變化，包括把住宅單位設計為較多類型面積及調整大中小單位的比例。
昨日因技術問題，本報《百家觀點》專欄中陳東岳的文章並非最新內容，敬請留意。
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