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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
內地客來港置業的高峰期已成過去，本港樓市的購買力由本地用家接力。上半年在政策市下，整體按揭業務競爭加劇，在客源大幅收窄的情況下，銀行紛紛推出額外現金回贈、超市禮券、高息存款戶口及信用咭免簽賬等優惠，盡力開拓新市場。不過近日個別大型銀行已因應金管局建議下調按揭優惠回贈上限至指引水平，變相削減優惠，料下半年銀行之間的競爭將集中在按揭產品質素層面。
內地客以往熱愛來港置業，除了因為人民幣具有升值潛力，兌換港元匯價吸引，變相購買港樓有相等高達八折的折扣，某程度上亦因為港樓質素高及價格吸引。近年人民幣兌港元匯價穩定，截至6月，每1元人民幣兌換約1.248港元，升值力放緩，換言之已沒有進一步的折扣優惠，加上本港平均住宅樓價由2009年起連續6年直線上升，累計升幅近1.5倍，可謂冠絕全球，進一步大升空間有限，因此內地客寧願選擇往較低水的海外物業市場尋寶。
內地客按市比例6年新低
與此同時，非本地客現時來港置業備受種種印花稅限制，入市成本大幅上漲，即使發展商以優惠價促銷新盤，仍未能激起內地客以往對港樓的熱情。總結今年上半年，內地客佔整體按揭市場比例跌至5.1%，按年下跌2.9個百分點，並創同期的六年新低。
鑑於客源收窄，息口已再無下調誘因，加上按揭優惠回贈設限，料下半年銀行之間的競爭將集中按揭產品方面。比較浮息按揭產品，最優惠利率(P)已跌至歷史低位，因此以最優惠利率為基礎的P按計劃，由2012年5月起，實際利率已長期保持2.15厘，對比與同業拆息(H)掛鈎的H按計劃，實際利率約1.94厘，H按計劃明顯慳息0.21厘，加上個別銀行提供之H按計劃，鎖息上限與P按實際按息水平一致，有效降低同業拆息波動風險，相信年內H按產品會持續受業主歡迎。
定息按產品15個月沒人用
根據金管局住宅按揭統計數據顯示，與同業拆息(HIBOR)掛鈎的H按計劃之使用比例由去年7月起，已連續11個月達八成以上水平，為2010年後最長紀錄，今年最新使用比例更高達85.2%，由此可見，H按計劃深受業主愛戴，而以最優惠利率(P)為基礎的P按計劃，使用比例跌至只有12.2 %，至於定息按揭產品則嚴重落後大市，已連續15個月沒有業主採用。為爭取2015年下半年的新盤按揭市場份額，料銀行會集中推出優化H按產品，屆時H按計劃使用比例料更上一層樓，挑戰九成高位。
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