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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
發展局陳茂波局長發表網誌文章，指當局致力紓緩之前的土地供應量與一手樓吸納量之間的缺口，已逐步取得一定進展，他相信如能堅持土地供應工作，供求失衡情況有望扭轉。
他引述數據指出，於03至09年期間，本港土地供應量與一手樓吸納量之間出現落差超過四成，缺口達56,700個單位，埋下隨後幾年供不應求的種子，現屆政府一直在「追落後」。筆者長期監察樓市發展，03年至09年土地供應少，並非當年政策失誤所致，最大原因是97之後樓市曾大幅回落，97年自金融風波後，樓市開始下跌，直到03年本港出現「沙士」，樓價整體從97高峰下跌了65%。記得當年政府賣地收入大減，有一年曾低見50億元，近年賣地年度收入高達千億元，可見當年市場對可發展土地需求極低。賣地少，市場單位供應就少，但這是「雞」同「蛋」問題，因為當年市場對新樓需求少，發展商存貨賣不出，自然少買入新土地，繼後時稱「孫九招」出台才逐漸遏止跌勢。
全球量寬 推動樓價急升
轉捩點是2008年雷曼事件引發全球金融海嘯，之後的全球量寬救市， 2009年之後本港樓市迅速反彈，港府賣地量恢復上升，繼後非本地人士入市漸現，港府進一步取消勾地表、實施雙辣稅、金管局收緊銀行按揭等需求管理措施。本屆特區政府更開宗明義，以增加土地及房屋供應為大前提，一系列措施如加快開發新市鎮、改劃用地、維港外填海造地、利用礦場岩洞等陸續推出。
本屆政府在土地供應的努力有目共睹，更特別專注應付公屋及資助房屋的需求。或許根本問題出於97後十年間，停頓了開發新增中長線可供應土地的工作，因緣際會，相信當年決策者不是刻意迴避增加土地供應，而是因應當時的社會形勢，既然賣地收入大幅下降，為免年度財政進一步惡化，於是很多長期公務工程被暫緩甚至擱置。
時移世易，面對現時的社會情況，正如局長網誌所說， 2010年至2014年間新增私人住宅，合共可建87,600單位，較同期新樓吸納量的65,000單位，多出逾34%，即22,000單位，數字上現時已是追回之前的缺口，甚至已超額供應。局長更指出未來數年將有逾70,000個中小型單位推出，理應可以紓緩中小型住宅樓價上升的趨勢。筆者認同社會上，尤其新上車置業人士，對實質上市場供求數據未必真正了解，當局多公佈數據有助於破解「供應多樓價仍升」的謎思。
筆者藉本文補充幾點給當局參考，第一，近年香港平均家庭人口下降，小家庭已成趨勢，市場對小單位需求比例上升；第二，銀行按揭六百萬以下樓宇按揭成數較高，形成購買大單位資金門檻跳級提升，客觀效果傾斜向中小型單位；第三，市區藍籌屋苑成交價迭破頂，與其成熟的社會設施配套、就近高薪就業崗位、名牌校網有關，而最重要的是同期間屋苑市場放盤不多，在上述按揭門檻變化之下，有能力入市買入這類樓盤必屬擁資強大人士，而高成交案例造價拉動樓價平均呎價上升以致賣家的期望值亦上升；第四，近年賣地以位於新界及/或新市鎮為主，較早期多建非現時市道流行的小型單位甚至不設間隔的「劏房」式單位，形成市區小單位熱銷而大單位滯銷的現象。
新供應能否滿足需求待觀察
綜合來說，數字上現時理應已屬供求平衡甚至超額供應，但新增供應是否能夠滿足市場實際需求，仍受制於上述多項內外客觀條件甚至市場趨勢轉變的局限，要妥善解決供求失衡，還要在破解這些局限上多動腦筋。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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